耀才證券研究部高級分析員 黃澤航
7月初至今，在市場熱炒新經濟產業，尤其是科技股的時候，在港上市的物業管理板塊亦在暗中發力，在夯實上半年修築的平台區後，再度乘勢而上，展開新一輪攻勢，截至8月7日，按市值排列前三大的碧桂園服務（6098）、雅生活服務（3319）、保利物業（6049）股價的其間升幅分別為36.53%、18.44%、5.06%。
簡單回顧下，今年年初，內地新冠肺炎疫情爆發，帶動社區服務需求，物管股迎來一輪利好催化，估值進一步抬升，要知道，物管股剛經歷過2019年的高光時刻，逐漸地，市場開始對物管股表現出恐高心理，加上不時傳出配股的消息，物管股在二季度陷入低迷期，而近期，物管股再度扶搖直上，原因何在？
分析發現，7月以來，物管上市公司開始陸續發布中期業績預告，成為本輪升勢的誘因，從數量和質量來看，大面積的盈喜和大比例的升幅，與市場前期給予的高估值相匹配，盈利預期的調整也讓物管股的動態估值水平變得合理。
業績增幅至少逾50%
初步統計，按市值排列的前十大物管公司中已有八家發布2020年中期業績預告，全部錄得盈喜，且業績增幅至少在50%以上，結合估值來看，這八家公司的靜態市盈率均值為74.23倍，應該說，高增長的預期得到支持，進一步，基於未來高景氣度的判斷，彭博終端調整後動態市盈率均值為35.06倍，反映板塊的估值重新回到合理。
那麼，物管行業的未來又如何呢？中物研協最新資料顯示，2018年物業管理行業的營收規模已經突破了9,000億元，增長率為17.25%，2019年的行業資料按照增長趨勢，相信已經突破萬億元大關。
筆者看來，物業管理行業具備輕資產、高成長、服務增值的中長期利好，目前仍屬於一片藍海，未來具備想像空間，是一條高景氣度的賽道。第一，物業管理行業具有非周期性、輕資產和現金流強勁的特點，例如，高續約率下的住宅型物業具備坐地收租屬性，加上內地約76%的物管企業具備地產開發商背景，可獲得支持，令盈利清晰穩定，容易獲取更高估值。
第二，內地商品房市場存量龐大，新交付住宅面積按年穩定增加，短期來看，房屋竣工面積增長將迎來拐點向上，中期城鎮化率仍有上升空間，加上非住宅物管需求，物業管理面積需求可觀。
資料顯示，行業十強管理面積均值2014-2018年年複合增速為33.1%，市佔率由4.4%升至11.4%，可見，物管行業仍處於大行業小公司格局，未來的跑馬圈地有利於企業估值提升。最後，物業管理的社區增值服務將成為盈利長期提升的關鍵，未來朝着多樣化、智能化和個性化的方向發展，有望打開行業的盈利天花板。
數據顯示，2018年物業百強企業平均淨利潤率僅為8.2%，行業整體淨利潤仍處於較低水平，單一的管理收費和低效的增值服務仍制約着企業盈利表現。不過，經歷2020年公共衞生事件，物管服務的行業地位和市場認可不斷提升，頭部企業各方面的迅速響應正改變着行業過往的刻板印象。(筆者未持有上述提及股份)