韋 君
大型內房股融創中國（1918）擬分拆物管業務上市，將釋放更大價值，有助降低負債率，相信其去槓桿化和節省成本的策略已步入正軌；加上集團合同銷售回復強勁增長，不妨留意。
融創公布，將通過全球發售及向股東分派小部分融創服務股份的方式，分拆物業管理服務-融創服務在聯交所主板上市，並且已獲聯交所確認。集團擁有融創服務100%權益，在完成分拆後，預期將擁有融創服務不少於50%權益，仍是集團附屬公司。
據初步招股資料顯示，融創服務專注內地一、二線城市物業管理業務，在管總建築面積超過1億平方米，其中有86.2%位於一、二線城市。是次分拆上市料涉資約10億美元，集資所得將用於戰略性投資及併購，以進一步擴大業務規模；升級智能管理服務系統，開展智慧社區建設，以提高效率和降低人工成本；及拓展社區增值服務。
今年上半年融創累計合同銷售金額1,952.7億元，按年下跌8.82%；累計合同銷售面積1,403.4萬平方米，合同銷售均價每平方米13,910元。踏入下半年銷售明顯恢復強勁，7月合同銷售金額522.5億元，按年增長27%；合同銷售面積372.8萬平方米，銷售均價每平方米14,020元。
集團上半年銷售雖然受到疫情影響而稍為倒退，但預計快將公布的中期業績仍有正增長，下半年的銷售和盈利增長將加速，預計第三季銷售恢復強勁，增幅超過兩成，管理層有信心達到全年6,000億元人民幣的銷售目標；而明年的增長料進一步提速。
去槓桿良好助降負債比率
由於融創持續執行謹慎的擴張策略，並且積極處置非核心資產，降負債及節省成本措施有效，單是上半年出售金科股份帶來約21億元的可分配稅後收益，下半年亦可能處置價值約50億至100億元的酒店資產；加上售樓回款率水平健康，以及收購土地取態審慎，去槓桿進度良好，預計上半年淨負債比率可降低10個至20個百分點，達到160%至170%，到年底料進一步降至140%至150%。
融創上周五逆市升4.44%，收報36.5港元。現價較每股資產淨值折讓超過五成，市盈率5.45倍，估值水平相較其他大型內房股吸引。走勢上，股價已從7月高位回落逾一成，不妨趁低吸納，目標價看45港元；惟跌破32港元則止蝕。