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【名家時評】香港經濟前景仍然樂觀

2020-12-29

曾淵滄 博士

2020年就快過去,受到疫情的打擊,香港經濟面對巨大壓力,特別是與旅遊有關的行業,例如航空業、零售業、飲食業受到的打擊很大。

不過,去年發生的反修例暴動,社會治安面對巨大挑戰,旅遊業已經開始受到打擊,而且暴動往往發生於市中心、旅遊區,不但是旅客不敢來,本港不想參與反政府示威的市民,也盡量少到暴動區,暴動區的商店在暴動時紛紛拉閘關門。終於香港國安法出現了,至今為止,國安法的確有效地恢復了香港的法治穩定,只要疫情受控,香港經濟可以很快恢復。樂觀看,世界上沒有治不了的疫情,人類在這個地球上生活了很長年頭,什洵怉g沒發生過?最後全都解決了,分別只是有些地區比較有效地快速控制疫情,有些地區則拖拖拉拉甚至失控。從這個角度來看,香港經濟的展望是樂觀的。

旅遊業、零售業、飲食業受到疫情打擊,很自然地交不起原本昂貴的租金,遊客、特別是內地遊客停止前來,旅遊區的零售業更是一落千丈。因此,租金很自然向下調整,有些業主願意減租,但是也有些業主不減租。原因有二:一是擔心減租後,無力償還銀行的按揭貸款;二是擔心減租後,自己所持的物業估值會下降。無論如何,在香港這個自由市場的運作之下,很肯定會有不少零售商、食肆倒閉,倒閉後的店舖或丟空,或減價出租,在旅遊區,比較極端的例子是新租客所付的租值,很可能只是原租值的10%至20%。

在房地產市場上,以租值來計算物業的價值,是正常的計算法。當然,也得把銀行的按揭利率高低一併考慮。以目前的情況,3厘回報是正常的估值。換言之,一個年租300萬元的店舖,售價應該是1億元。現在,年租值大幅下降至30萬元,理論上物業的估值、售價應該下降至1,000萬元。但是,在物業市場上,目前基本還看不到有商舖售價大幅貶值九成,這說明在業主眼中,租值下跌應該是短期的,業主依然樂觀地認為租金在未來是會上漲的。因此,業主寧願低價租出商舖物業的售價在過去一年也下跌了,但跌幅遠低於租金的跌幅。不久前,特區政府決定取消非住宅物業的從價印花稅,即一般所謂的「辣招稅」,決定是正確的。至少讓這些因租金下跌而無力償還銀行按揭貸款的業主,可以較容易賣掉物業,買家不必付額外的「辣招稅」,也更願意投資。

商舖售價下跌的幅度大幅度低於租金的下跌,說明了香港經濟展望是樂觀的。

在2020年結束之前,疫苗終於出現了。現在,如何說服香港全民接種疫苗,應該是2021年特區政府最重大的任務與挑戰。

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