曾淵滄 博士
2020年就快過去，受到疫情的打擊，香港經濟面對巨大壓力，特別是與旅遊有關的行業，例如航空業、零售業、飲食業受到的打擊很大。
不過，去年發生的反修例暴動，社會治安面對巨大挑戰，旅遊業已經開始受到打擊，而且暴動往往發生於市中心、旅遊區，不但是旅客不敢來，本港不想參與反政府示威的市民，也盡量少到暴動區，暴動區的商店在暴動時紛紛拉閘關門。終於香港國安法出現了，至今為止，國安法的確有效地恢復了香港的法治穩定，只要疫情受控，香港經濟可以很快恢復。樂觀看，世界上沒有治不了的疫情，人類在這個地球上生活了很長年頭，什麽疫症沒發生過？最後全都解決了，分別只是有些地區比較有效地快速控制疫情，有些地區則拖拖拉拉甚至失控。從這個角度來看，香港經濟的展望是樂觀的。
旅遊業、零售業、飲食業受到疫情打擊，很自然地交不起原本昂貴的租金，遊客、特別是內地遊客停止前來，旅遊區的零售業更是一落千丈。因此，租金很自然向下調整，有些業主願意減租，但是也有些業主不減租。原因有二：一是擔心減租後，無力償還銀行的按揭貸款；二是擔心減租後，自己所持的物業估值會下降。無論如何，在香港這個自由市場的運作之下，很肯定會有不少零售商、食肆倒閉，倒閉後的店舖或丟空，或減價出租，在旅遊區，比較極端的例子是新租客所付的租值，很可能只是原租值的10%至20%。
在房地產市場上，以租值來計算物業的價值，是正常的計算法。當然，也得把銀行的按揭利率高低一併考慮。以目前的情況，3厘回報是正常的估值。換言之，一個年租300萬元的店舖，售價應該是1億元。現在，年租值大幅下降至30萬元，理論上物業的估值、售價應該下降至1,000萬元。但是，在物業市場上，目前基本還看不到有商舖售價大幅貶值九成，這說明在業主眼中，租值下跌應該是短期的，業主依然樂觀地認為租金在未來是會上漲的。因此，業主寧願低價租出商舖物業的售價在過去一年也下跌了，但跌幅遠低於租金的跌幅。不久前，特區政府決定取消非住宅物業的從價印花稅，即一般所謂的「辣招稅」，決定是正確的。至少讓這些因租金下跌而無力償還銀行按揭貸款的業主，可以較容易賣掉物業，買家不必付額外的「辣招稅」，也更願意投資。
商舖售價下跌的幅度大幅度低於租金的下跌，說明了香港經濟展望是樂觀的。
在2020年結束之前，疫苗終於出現了。現在，如何說服香港全民接種疫苗，應該是2021年特區政府最重大的任務與挑戰。