凱基證券
九龍倉置業（1997）20 財年基本盈利按年下降 24%至 74.77 億元，這主要是由於租金收入（尤其是購物中心收入）的急劇下降所致。但是，業績仍然略微優於預期。末期每股股息為0.69元，全年每股股息為1.47元，佔香港投資物業及酒店淨利潤的65%。
集團的租金收入按年下跌17%，至118億元，而營業溢利則按年下跌22%，至97億元。其中，高度依賴遊客購物的海港城收入按年下降25%至86.7億元，而營業利潤按年下跌29%至67.3億元。實際上，由於遊客的急劇下降，儘管出租率保持在90%，海港城購物中心的收入按年下降28%。
時代廣場的租金收入按年下降18%，而營業利潤按年下降24%。其中，購物中心的出租率保持在93%，收入下降22%，營業利潤按年下降30%。相對而言，針對本地消費的荷里活廣場表現相對較好。出租率保持在95%，而收入則按年下降13%。
另一方面，2020年海港城和時代廣場的寫字樓組合收入分別僅下降2%和6%。但是，2020年底，出租率下降到85-86%。可能會進一步增加2021年相關租金收入的下行壓力。
租金收入有望反彈
展望未來，得益於疫苗的推出，預計香港經濟將在2021年下半年回升，而中國遊客亦將逐漸再次到訪香港。九龍倉置業的經營環境將得到改善。但是，越來越多的中國人在內地市場購買奢侈品，可能會影響香港的相關業務。實際上，一些原來支付較高租金的奢侈品牌客戶，已經從九龍倉置業的購物中心（如時代廣場）遷出。
總體而言，得益於經營環境的改善，九龍倉置業租金收入將在2021年反彈，而淨利潤也將在2021年增長9%。但是，九龍倉置業市盈率估值為16.6倍，股息率為3.8%，以及奢侈品牌租戶比例降低的影響，九龍倉置業的估值只屬合理。目標價為47元，股價上漲空間有限。