韋 君
繼今年1月住建部等10個部門提出改善物業管理費用機制後，南京市推出新政策，容許物管公司提高收費最多20%，預計將有更多城市同步跟隨，利好物管公司收入及盈利。保利物業（6049）在管面積持續擴大，毛利率料回升，將帶動盈利進一步增長，值得關注。
國策鼓勵物管公司拓展更多相關業務，擴大社區增值服務的範圍，支持行業發展。大部分物管公司去年都成功交出亮麗業績，而物管行業中期展望正面，主要是基本面穩固，受到政策支持；加上城市服務收入增加及新的併購機會，大型物管股今年合約面積增長目標均逾50%，盈利表現料強勁。預計未來3年盈利年均複合增長率超過四成。
保利物業去年營業額80.37億元（人民幣，下同），按年增長34.7%；純利6.74億元，按年升37.3%。末期息0.43元，上年同期派0.3元。期內，物業管理服務收入49.48億元，按年增長28.7%；非業主增值服務收入13.41億元，按年升38.5%；社區增值服務收入17.48億元，按年升51.5%。整體毛利率18.7%，按年下跌1.6個百分點。
外擴加快有利完成目標
截至去年底止，集團合同管理面積約5.67億平方米，合同項目共1948個；在管面積約3.8億平方米，在管項目共1389個。去年物業管理服務收入中來自第三方項目的比例按年提升8.3個百分點，至26.4%。管理層維持預期未來3年收入年複合增長率達到30%的目標，盈利年複合增長率20%至30%，並且加大非住宅項目的比重。由於對外擴張步伐加快，相信可以完成目標指引。
去年內地物管行業收入按年平均增長50%，毛利率按年升0.3個百分點，至28.7%，盈利升65%；而保利物業去年收入和純利增長，以及毛利率表現，均遜於行業，因此股價相對落後跑輸同業。不過，由於集團在管面積持續擴大，毛利率亦偏低，未來具提升空間。
恒生指數公司已推出恒生物業服務及管理指數，保利物業獲納入為指數成分股；加上有追蹤該指數的ETF發行，將吸引更多資金流入物管股板塊。保利物業股價昨天收報61.4元(港元，下同)，升6.79%。走勢方面，已向上突破10天線（59.39元），14天RSI處於69水平，後市有追落後的空間，可於55元吸納，中線上望70元，跌穿50元則止蝕。
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