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國浩資本
撇除投資物業的重估收益，九龍倉(0004)上半年的核心盈利按年升44%至32.9億元，大幅高於市場預期，主要是由於租金收入較高、內地物業銷售較好以及財務費用低於預期。中期息維持每股0.36元不變。
儘管寫字樓租賃自2008年以來一直面對壓力，投資物業的息稅前利潤按年增長10%至29.9億元，主要受惠於上半年租金轉強，寫字樓和租賃物業出租率較高，而且內地租賃組合拓展理想。就寫字樓而言，租金平均達到20%的增長。上半年，海港城的零售總額按年上升7%，而香港總體零售銷售額卻下降4.5%。
內地物業項目貢獻較大
內地的物業項目開始錄得較大貢獻。上半年內地物業的息稅前利潤合計5.89億元，而去年同期只有3.30億元。中期合約銷售額達18億元人民幣，相當於公司2009年銷售目標的一半。物流業務分部息稅前利潤按年下降25%至6.26億元，主要因為香港現代碼頭的吞吐量下降15%。
上半年財務費用錄得1,100萬元盈餘，主要是跨貨幣利率及掉期合約帶來的收益。08年上半年的財務費用共計6.04億元。2009年6月底的股東資產較上年年底的995億元增6%至1,054億元（每股資產淨值為38.3元），主要由於投資物業45億元的重估盈餘。淨債對權益比仍較低，為19%。
本行預料公司下半年的租金收入將保持穩定，但集裝箱碼頭和酒店業務營運環境仍面臨挑戰。全球經濟復甦令寫字樓出租率在2010年將可能回復上升趨勢。本行預計住宅價格2009年上升25%，2010年上升10%。內地業務將在2010和2012年增長迅速。本行預料九龍倉的資產淨值為每股44元。現價相當於資產淨值折讓23%，這對長線投資者而言具吸引力。
本行將2009年的盈利預測從51億元上調21%至62億元(每股盈利2.25元)，意味着公司預期市盈率為15.0倍，而過去5年的平均市盈率為15.8倍。本行因此將九龍倉評級由沽售上調至買入，12個月目標價40.0元(現價35.3元)，相對資產淨值折讓10%。
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