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■中國的城市化是大規模發展特大型城市，這些特大型城市的房價也貴得多。圖為深圳城市鳥瞰圖。 資料圖片
SOHO中國董事長潘石屹
周末帶小孩去一個小區上課。小孩在上課，我在小區裡跑步，完成我每天一萬步的計劃。沒想到的是，我的出現讓小區內突然緊張起來：「房地產商來了！」、「潘石屹來了！」、「要拆我們家的房子了！」這些信息在小區內通過電話、短信等各種渠道快速傳播着。走出這個小區，想起來都很怕，有點被當成了「鬼子進村」的感覺。
房子是現在生活在城市裡的人最關心的問題，房價是大家關心的焦點，關心程度遠遠超過了糧價、肉價和衣服價格，房地產行業也成了矛盾最集中的行業，房地產商更是成了眾矢之的。偶爾也有人抱怨地方政府高價出讓土地，但土地價格不直接面向消費者，所以地價遠沒有房價敏感。
究竟是什麼影響了房價？引發房地產糾紛最多的原因是什麼？應該說根源還在土地。房地產的核心是土地，影響房價最核心的因素也是土地。幾年來，房地產商被動地被土地政策牽着跑。土地，讓一批房地產商賺了大錢，也讓一批房地產商虧了血本。只不過虧了血本的房地產商默默地死去了，不為大眾所知。
城市化令住房需求大增
從大的土地政策上看，未來二十、三十年時間，中國將有幾億人（有專家預測是6億人）要從農村搬到城鎮來，這一定是人類歷史上最大規模的遷移。英國和法國兩個國家加起來才1.2億人，這就是說相當於有幾個英國和法國的人口要在城市化的過程中完成遷移。這一定需要更多的城市用地來解決他們的居住、就業、上學、購物問題。
如果土地政策不能與這種大遷移配套的土地供應量相匹配，矛盾就會爆發出來，表現形式就是土地價格上漲，帶動房價上漲，違法的「小產權」的事件就會不斷地發生。成為中國城市化進程的阻力，引發一系列的矛盾。與之相對應的是，農村土地出現空置，我們看到有一些山區，只有留守的兒童和老人，青壯年人都出去打工了，大面積的住房在空置狀態。
中國的城市化是發展特大型城市、大城市帶動的城市群，還是以中小型城鎮發展為主，這是兩種不同觀點，兩種觀點都有他們的道理。事實上，中國的城市化是大規模發展特大型城市，北京、上海、廣州的發展要比中小型城市快得多，這些特大型城市的房價也貴得多。房地產成為中國城市化走勢的風向標。在中國經濟發展的現階段還是聚合產生效益，也許下一步將會走向分散產生效益的階段。這個階段什麼時間到來，不是通過書本上或數學模型上的推導，而是依靠市場，市場會給我們傳遞準確的信號。
房地產的行業的糾紛主要集中在兩個問題上：房地產商逾越法律框架的土地儲備和小產權房。房地產商囤積土地，是根據目前土地政策預測未來，把寶壓在土地供應不足，奇貨可居的假設上；「小產權房」是不合法地取得土地，冒法律風險，在農村的集體土地上建房子、銷售房子。十幾年來，小產權房越禁越多。甚至有人說，小產權房的偉大意義，如同當年的「小崗村」農民包產到戶一樣，是對現有土地政策的改革。
土地管理辦法應早制定
今天我們遇到的所有房價問題的根源在土地，房價只是土地出現問題的表現形式。政府應早日制定出合理的土地管理辦法，這也包括把管房子和管土地的部門結合起來，而不是各自為政。 （摘自潘石屹個人網誌，本報有刪節）
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