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路透專欄撰稿人、中信證券債券銷售交易部楊 輝
近期密集出台的「新國十條」調控措施，其力度比歷史上任何一次房地產調控政策都更嚴厲和具體。這些調控政策又可以分為影響房地產供給和需求兩類。影響供給的政策主要有土地政策、信貸政策、稅收政策；影響需求的政策主要有利率政策、信貸政策、稅收政策以及直接控制需求的政策。
首先是土地政策，主要的政策措施是增加住房建設用地的有效供給，特別是增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應。並打擊開發商炒地、囤地、閑置土地等行為。這些措施如果嚴格執行都可以有效的抑制房價過快上漲，同時能夠促進房地產開發投資的增長。
二是信貸政策。嚴格限制房地產開發貸款可以降低房地產開發投資增速，抑制經濟走向過熱，但這也減少了房地產的供給增長，不利於房價的回調。而從需求的角度，監管信貸資金流向，提高二套房、三套房的首付比例等措施打擊了投機需求，有利於控制房價的上漲；但同時也壓抑了部分合理需求，如果形成需求的「堰塞湖」，反而不利於房地產市場的穩定。
三是稅收政策。提高個人住房轉讓營業稅徵免時限儘管可能會減少投機性需求，但減少了二手房供給；針對住房消費和房地產收益的稅收可以引導個人合理住房消費，打擊投機性需求，是抑制房價過快上漲的有效措施。
四是利率政策。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率都大幅度提高。這實際上意味着對房地產行業的加息（考慮到利率上升幅度達到了150bp左右，意味着實際的加息幅度較大，有利於形成長期利率上升的預期），融資成本的上升可以比較有效的抑制住房需求，有利於遏制房價過快上漲。
除了以上政策外，出台直接的控制需求政策也是這次房地產調控的一個特點。比如，在房價過快上漲地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款；地方政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數；以及限制境外機構和個人購房等措施。
須防壓抑需求集中爆發
這些措施都可以非常有效的在短期內壓抑住房需求，抑制房價過快上漲，但一旦政策放開，被壓抑的需求集中爆發，可能反而造成房價的過度上漲。
綜上所述，近期的一系列調控政策具體細緻，針對性強，尤其是較強的土地供給政策、信貸政策和利率政策，短期內可以比較有效的壓抑住房需求，對房地產價格和投資也將產生積極的影響。需要注意的是，政策的執行力度和執行時間問題。如果執行力度較弱、政策執行時間較短，可能會進一步損害政策的權威性，一旦這些「限購令」式的政策放開，最終可能帶來住房需求的集中爆發、房地產價格的爆發性上漲。那時資產泡沫將更加嚴重，而且調控難度也將更大。
房地產業是中國國民經濟的主要行業，對上下游行業的拉動作用非常明顯，大致有2.5左右的乘數效應。房地產投資主要受房價波動和政策調控的影響。而房價變動又內生於貨幣政策和經濟周期，最終貨幣政策、房地產投資和經濟周期形成明顯的關聯性。
GDP全年或減少0.5-1個百分點
近期的一系列房地產調控政策力度大、措施具體，如果這些政策能夠嚴格實施，房價的過快上漲將能夠得到有效抑制。如果能在短期內較為有效的抑制房價的過快上漲，全年大致能減少0.5-1個百分點的GDP增長率，進而可以有效的防止今年經濟走向過熱，而且從趨勢來看，本輪的經濟增速的高點可能逐步過去。 （本文有刪節）
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