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■特區政府推出的新措施，其理念只是保障市民可在足夠資訊及公平環境下買賣樓花。圖為買家參觀本港一個新樓盤的模型。 彭博社
威格斯資產評估顧問執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
在市民千呼萬喚之下，港府終於公佈了「鄭三招」。然後財政司司長曾俊華將「鄭三招」深化成為「曾九招十二式」，進一步解說清楚特區政府如何規管本港發展商銷售所有未建成和已建成一手私人住宅物業。
請注意這些措施只是指引而非法例，沒有處罰機制，單靠業界自律方式實行。瞬即，香港建設商會及香港測量師學會作出之正面回應和補充建議，似乎業界反應是良好和正面的。本文就九招十二式所可以產生的遠近效果，作扼要論述。
措施旨在規管非謀殺樓市
從措施的執行方式和包含範圍，本人相信政府旨在規管，並非謀殺樓市。其理念只是保障市民可在足夠資訊及公平環境下買賣樓花，讓市民和外來投資商更加容易掌握樓宇基本資料、周邊環境、價錢單等等，在購買樓花以前，可以有充分時間考慮及在自我冷靜氣氛下完成決定。在短期內，發展商還未熟習這個「遊戲規則」前，應該花上多點時間適應，促使樓花買賣活動減慢下來。例如需要修訂售樓書內容和媒體廣告、重新裝飾和佈置樣板房及清水房，延聘認可人士驗收後才公開展示和重訂銷售策略等等。
這邊廂一手樓宇買賣會冷卻，那邊廂二手樓宇會否受追捧呢？本人同意一手樓的購買力會逐漸流向二手樓市場，令同區一、二手樓同齡樓宇單價會由相差30%縮窄到20%以下。發展商在保留合理利潤下減低內部裝修和傢俬／潔具／廚櫃的成本，這使本港新建樓宇的整體建築和裝修水平下降，與鄰近地區如華南城市、澳門和台北相比逐漸滯後。購買一手樓宇的熱情冷卻肯定使其上升軌道受阻，令上升勢頭隨時改轉。一些短線投資人士已決定沽貨離場，撿回成本，伺機再戰江湖。這些游資會流向二手市場，尤其這次升浪中還未跟上的老牌屋苑，因為這些屋苑放租容易，租金有保證及每月買賣交投量不少。
長遠角度看，這些措施會使市場增加透明度，有利長久發展。內地投資者的信心會因此而大大增強。在過去六至九個月，因為一手樓宇大旺，已使二手樓市減弱，新措施可令這兩個市場再次找到平衡點。成熟的市場應由二手樓價帶動，而非一手樓宇主宰。
增加土地供應為核心問題
但本人重申這些措施只能起短期降溫作用，本港樓宇的走向還離不開供求關係。如果要將市場受到控制而走向穩定，特區政府必須增加土地供應量，以根治核心問題。
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