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■梁亨
美聯儲局上月底發表的最新一期關於經濟形勢的褐皮書表示，受房地產市場低迷影響，6、7月份前半個月美國一些地區的經濟增長速度有所放緩，與該局主席伯南克最近對美國經濟狀況的最新評估相同。在兩次報告中，美聯儲局持續認為商業地產市場依然疲弱，也因為美房產基金面對新考驗，相關基金暫時還是觀望為宜。
相對在前一次報告中指當地居民房地產市場活躍，這一次聯儲局的報告卻指出，受美國政府房市刺激政策到期等因素影響，居民房地產市場顯現疲態，而事實上，近三個月的基金表現亦低於組別平均。
儘管美國6月份預售屋銷量經季節性因素調整後，環比增加23.6%，折合成年率為330,000套，擺脫了5月份銷量因政府稅收減免政策結束而大幅下滑的局面，不過6月份預售屋存量下降了1.4%，如此也令市場對當地房地產市場的短期前景看法產生分歧。究其原因，是當地6月份預售屋銷量同比下降16.7%，21.34萬美元的預售屋房價中值同比下跌0.6%。
比如佔近三個月榜首的摩根士丹利美國房地產基金，主要透過投資於美國房地產業有關的公司股票，以尋求長期資本增值。該基金在2007、2008和2009年表現分別為-18.6%、-42.64%及40.34%，其資產比重為99.18%股票及0.82%現金，而基金平均市盈率和標準差為38.93倍及42.14%。
摩根士丹利美國房地產基金的資產行業比重為95.19% 金融服務、3.9% 消費服務及0.91% 健康護理。該基金的三大資產比重股票為10.06%Simon Property Group Inc.、9.43%Equity Residential及7.31%Vornado Realty LP Shares of Benefit Interest。
住房融資改革影響待觀察
自上個世紀羅斯福在大蕭條時期推行「新政」以來，擁有一套自己的住房便逐漸成為了「美國夢」的一部分，而房利美和房地美的住房市場擔保融資模式也一直延續了下來。
面對房價下跌和居高不下的斷供率，奧巴馬政府正試圖改革住房融資體系，目的是使房地產市場變得更加穩固，降低購房者斷供風險；但政策的改變使首付和貸款利率推高，而低收入者購房面臨更高購房門檻，購房數量減少，而引起房地產業的變化則有待觀察。
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