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海通國際
陽光房地產基金(0435)的中期業績理想；2011年度上半年(年結日：6月30日)營業額按年上升9%至2.62億元，物業收入淨額增加11%至2億元。收入增長主要因租金收入躍升10%至2.1億元所致，其中寫字樓組合及零售物業組合的平均現行租金分別上升2%及7%。
於2011年度上半年，該基金的三大核心物業之一為位於灣仔皇后大道東248號的寫字樓，其出租率按年大增7.7個百分點至99.4%，帶動物業收入淨額上升18%。由於二線寫字樓單位的溢出需求旺盛，我們預期該物業於2011年度下半年的續租租金將上升7-9%，並預料該大廈將於未來繼續成為陽光房地產基金物業中的最大收入來源。
資產提升計劃為物業增值
該基金透過資產提升計劃提升其另外兩項核心物業。上水中心購物商場的翻新工程已大致完成，且已近乎全數租出。由於內地購物人士不斷湧入，使該綜合大樓於2011年度上半年錄得每月現行呎租72.7元，按年升幅為6%。約16.7%的可出租面積的租約將於2011年底屆滿，於2011年度下半年的租金可望上升約15%。
將軍澳新都城一期購物商場將會是下一個進行資產提升計劃的物業，計劃涉及把租戶大幅度重新配置及改善設施。陽光房地產基金將提升該購物商場的租戶組合，把願意支付較高租金的非必需品零售商放置於出入較為方便的商場二樓，並以較低租金把現有租戶搬遷至地面。現時，二樓及地面的平均月租分別為每平方呎70元及20元。租戶重置後，將有助收窄兩者的租金差距。翻新工程將分階段完成，對商場續租租金的全面影響將最快於2015年反映出來。
陽光房地產基金已把其全數貸款融資中的38%按1.68%的年利率鎖定兩年至2013年度底為止，為其現有債務再融資，即於2011年度上半年，該基金節省1,720萬元利息。由於該基金將繼續為於2011年6月底到期的貸款融資中餘下的24.5億元再融資，務求把實際年利率達致3%以下，我們預料其2012及2013年度將可節省更多利息。
於2012年度，陽光房地產基金將倚賴自然增長，三大核心物業將繼續成為其租金收入的主要來源，於2011年度上半年，該3項物業佔物業收入淨額總數的70%，比重按年上升2個百分點。我們不排除該基金將透過收購尋求進一步增長的可能性。
截至2010年12月底，陽光房地產基金擁有現金2.37億元，以及尚未動用的信貸額1,000萬元。加上其業務所產生的經常性收入，該基金應有足夠內部資源支付其分派及資本開支所需。然而，據管理層表示，假如該基金於未來作出收購行動，則將會面對資金緊絀的問題並須進行集資。鑑於陽光房地產基金投資物業的租金上升，我們把該基金2011年度末的估計資產淨值上調至每個基金單位5.10元，並把目標價上調至4.10元，仍較資產淨值折讓20%，我們對物業的估值按平均資本比率4.3%計算。
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