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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
銀行在審批按揭貸款申請時，主要考慮貸款人的財務狀況及還款能力。自從去年8月政府推出「三招十四式」後，貸款人的供款佔入息比率上限，已正式統一為百分之五十，換言之，每月按揭供款不可超過入息的百分之五十。不過有時貸款人基於工作性質關係，比如近年市場上有不少俗稱「freelancer」的自由工作人，沒有既定僱主及收入，較難提供所需的出糧記錄或稅單等收入證明，亦難於計算供款佔入息比率，故銀行有機會拒絕此類個案申請，或要求貸款人在按揭合約加入一位有固定收入的擔保人，以便符合申請資格。
計算擔保人供款佔比
理論上，擔保人需要承受貸款人拖欠還款的風險，銀行未必會接受朋友為擔保人，因此不少個案由直系親屬作擔保。擔保人需要簽署一份擔保文件，與此同時，收入亦會被納入計算有關供款佔入息比率，作為擔保人值得留意。
假設貸款人的親屬月薪40,000元，根據指引即每月供款不可佔多於入息的20,000元，然而該親屬目前仍有尚未供滿的物業，月供約10,000元(佔25%)，換言之，即使貸款人的物業每月供款為12,000元，他最多亦只可為貸款人擔保每月不多於10,000元的按揭供款(佔25%)。此外，兩人另須進行壓力測試，以確保面對加息周期仍有足夠的緩衝空間。
值得注意的是，自從正面按揭信貸資料庫今年4月1日推出後，按揭信貸的透明度不斷提升，銀行更可進一步審視貸款人及擔保人其他的按揭信貸記錄，因此雙方不但要保持良好的還款記錄，而且最新的按揭狀況亦會一目了然。假如上述親屬個人的供款佔入息比率早已接近指引上限，銀行更有權拒絕他作為按揭貸款的擔保人。
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