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中銀國際
越秀房產信託基金(0405)剛剛公佈了2011年業績，營業收入及分派額分別同比增長7.8%和5.1%，均符合我們的預測。這主要是由於創收主力白馬大廈的租金收入同比實現11%的強勁增長，約佔到去年總營收的59%。考慮到白馬大廈顯著的品牌效應，我們認為2012年出租率仍將在100%左右。
儘管廣州市的寫字樓新增供應充足，但新供應主要來自珠江新城，其項目主要走高端路線。此外，需求可能繼續保持強勁，或導致空置率由11年3季度的9%下降至2012年1月的8.5%。我們認為，這將進一步推升該市寫字樓的總體租金水平。2012年該股的收益率為6.8%，頗具吸引力。因此，我們重申對越秀房產信託基金的買入評級，並將目標價上調至4.83港元。
出租率高盈利前景看好
2012年，約將有7.2萬平方米的租賃建築面積到期，其中1.2萬平方米來自白馬大廈。考慮到白馬大廈顯著的品牌效應，我們認為出租率及租金將維持在較高水平。
白馬大廈的租金收入約佔到2011年總營業收入的59%。我們認為，除非出現其他收購，2012年白馬大廈的貢獻依然較高。因此，在我們看來，2012年的營業收入及盈利前景仍極為樂觀。
評級面臨的主要風險：如公司購買租金收益較低的新資產，總體分派收益率可能會被攤薄。
估值：根據股利貼現模型估值，我們將目標價上調至4.83港元，因為我們考慮到白馬大廈2011年的租金收入貢獻高於預期且公司的財務狀況穩健（2011年負債率為26.8%），這意味著任何潛在的資產收購都將使該房產信託從長期上受益。
新目標價說明2012-13年的收益率分別為5.6%及5.8%。由於我們的資本化率預測較為保守，我們的目標價約較2012年預期每股淨資產折讓約5%，較一家獨立評估機構的估值折讓16.5%。因此，我們重申買入評級。
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