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究竟樓價會否再進一步提升，還是會很快回落？樓價起跌實在備受多方面的因素所影響，如全球經濟、外來資金、香港GDP預期增長、失業率、通脹、淨利率、以及土地供應、樓宇落成及空置量、巿民負擔能力等因素。縱然如此，我們亦可從一些統計資料，宏觀地評估現時的住宅巿場是否處於一個供求失衡的情況。根據統計署2011年資料顯示，目前全港有約260萬個永久住宅物業，其中包括75萬個公共租住房屋、39萬個資助出售房屋及146萬個私人物業單位。
若以當時全港有236萬家庭住戶計算，理論上足夠應付全港家庭住戶的需求。不過，由於經濟能力差異，有些家庭擁有超過一個物業，另一些家庭則需要租住房屋。現時，除75萬個公共租住房屋的住戶外，還有34萬租住私人樓宇的家庭住戶。此外，每年人口約有4萬至5萬的淨增長，再加上每年新增2至3萬內地新移民來港居住人數，的確為私人住宅物業市場帶來強勁需求。
考慮到人口的變化、市民對改善居住環境的渴求，以及樓宇老化等等的因素，香港每年需要約20,000至25,000個私人房屋單位；公共租住房屋方面則需要約15,000至20,000個單位。根據房委會2011年報，未來4年至5年（2011-12年度至2015-16年度）的公屋預計落成量約76,000個，供應量應勉強滿足需求。反觀私人樓宇方面，2012年6月運輸及房屋局資料顯示，未來4年至5年的供應量約53,000個。因此，未來2至3年，私人樓宇市場可能出現供應不足現象，特別中小型住宅（即上車盤）單位，令首次置業人士倍覺困難。雖然居屋將會復建，但最快也要至2016年才能落成，未能即時解決短期樓宇求過於供情況。
盡快制定長遠房屋政策
雖然遠水不能救近火，可是長遠還需要有周詳及全盤的規劃，穩定樓宇供應。香港政府在1987年首次發表一份長遠房政策，當中對房屋的供應及需求曾作出深入的研究，至1998年初再推一份檢討長遠房屋政策的白皮書。至今14年後，應該是時候再重新制定一份更適切的長遠房屋政策，以配合香港未來住宅需求的不斷變化以及巿民買樓的期望。 ■香港測量師學會前會長 黃比測量師
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