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香港文匯報記者 顏倫樂
舊樓收購難度高，業權分散、處理業權糾紛、遭人「落釘」、併購地盤、舊樓被設置規劃限制等等，無一不是棘手問題，最令發展商頭痛的是出現多間不同財團在收購同一個地盤，要解決殊不簡單，多間地產商就曾經碰得焦頭爛額，個別舊樓竟然收購長達10多年，甚至20年之久。
韋堅信測量師行估值董事林晉超表示，發展商收購舊樓，其實最不希望經歷強制拍賣過程，因為動輒需要時間一年以上才能正式進行強拍統一業權。遇到「釘子戶」就最頭痛，因對方往往索價極高，與之洽談浪費金錢又浪費時間，收購陷入膠著。若最後發現並非落釘，而是遇到另一家地產商同時收購，其複雜性及難度就更加高。
置地購麗星樓拖足10年
過往有不少舊樓收購個案涉及落釘問題，如收購時間長達10年的大坑麗星樓，就曾經因為置地公司承諾業主可於重建落成後獲得同等的單位，及每戶在重建期間可獲40萬元作臨時居住資助費用，吸引不少投資者「落釘」，由於地盤位置優越，吸引多間發展商覬覦，2005年強拍期間，更罕有地與其他發展商爭奪72口價才購入地盤。
另一方面，由於大型地盤在剪裁與設計時靈活性較大，發展商往往希望併購一個較大的地盤，不過，當一個發展商想購買一個5萬呎地盤，但到3萬呎的時候，因業權分散及上述的「落釘」問題遇到收購瓶頸，由於顧及資金回籠等問題，地盤雖然只得3萬呎，亦會妥協建樓。
旺區商舖貴 損收購意慾
小業主索價上升亦是一個現實又無法避免的問題，林晉超指出，今年樓價急升，若以今日收購價對比去年同期，已上升約10%。由於舊樓位置大多處於發展成熟的市區核心地段，地舖的商業價值高昂，成為其中一個收購難題，銅鑼灣、旺角等其實有不少舊樓具重建價值，都因收購地舖的難度已令發展商卻步。
另一方面，不少舊區沒有設樓宇高度限制，重建後可興建50層或以上大廈，較一般興建30層更高，故地產商多傾向興建高廈，以免重建價值大打折扣。舉例，恒基7、8年前開始收購的西半山美麗臺，07年於未有設限前，獲准重建為2幢44層高、另加6層高基座的摩天樓，後來因該圖則的重建價值高，發展商與小業主就該圖則相互爭奪。
居民阻力大 難過城規關
再者，舊樓鄰近的住宅都發展成熟，重建或多或少會對鄰居造成滋擾，進入城規會申請規劃許可的時候，往往阻力巨大，如恒基西半山羅便臣道23至27號F、太古地產鰂魚涌太古坊第2期重建等，都遇到同區居民的極大阻力。
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