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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
根據國家計生委的統計和預測，中國正面對人口快速老化的嚴重挑戰。預料到2050年，全國老年人口(即滿65周歲)總量將超過4億，佔總人口約24.4%。在2010年，全國老年人口只佔上8.9%，即未來40年間，全國老年人口急速上升15.5%。再者，科學技術上升和醫療水平提高使國家人均壽命不斷延長，社會生活節奏的不斷加快，使許多年輕人因工作及升學而遠離父母，導致「空巢」老人逐年增多。從主觀因素去考量，「銀髮地產」是未來房屋的一個主要需求源。
需求量料保年增長10%高水平
剛剛經過了「黃金十年」，中國主要城市的商品住宅馬上進入另外的光輝十年，但房產專家大都預計傳統的住宅開發大概還有15-20年的時間可以大做，當大部分家庭雙方家裡都已有房子後，市場需求自然會大幅減少而步入自然需求期。在2011-2020年十年間，國家和各大主要省份的GDP仍會保持平穩增長，各地的福利保障、福利水平不斷提高，到2020年老年住宅逐漸成為消費主題，預計十年內養老產業會出現井噴現象，需求量會保持年增長10%的高水平。
既然未來有大機遇，大家應該仔細研究「老年房產」市場，決定如何去投資呢？目前內地養老地產成功營運的案例較少，主要有以下幾大問題。首先是老年人較難成功借錢去購房。國內銀行因擔心老年人的還款能力較差，而且因年齡高原因使供款年期受影響，大都不願意提供抵押服務給「銀髮一族」。
另外，國家還未有專項提供「安老按揭」，即是高齡業主可以利用自住物業去抵押。香港的「安老按揭計劃」其實可以作為國家推行這個專門抵押服務的藍本。2011年7月，香港按揭證券有限公司聯同七家商業銀行推出首批「安老按揭計劃」。安老按揭是一項貸款安排，老年業主利用在香港的自住物業作為抵押品，向參與銀行申請安老按揭貸款，而業主仍可繼續居於該物業直至百年歸老。業主可以於固定年期內(10、15或20年)或終生每月取得年金，或支取一筆過貸款。
另外「老年房屋計劃」的建築成本和後續的管理成本都較傳統住宅高，這會減低對開發商和投資商的吸引力。其實這兩項成本偏高的主要原因是發展商開發這種項目的案例太少，未能深入研究如何降低成本，但當養老地產逐漸成為未來房地產的重要組成部分時，隨著案例和單位數目大幅增加後建築和營運成本自然會大幅降低。今天，一些具遠見的開發商如保利、華潤、首創、遠洋、萬科等已成立專門養老地產研發團隊。另外保險公司如泰康人壽、中國人壽也紛紛啟動養老地產項目。
但是養老地產的持續推行必須得到國家和各地方人民政府的大力協助。政府的職能角色主要有兩大方向，即提供合理價格的土地使用權出讓，如傳統住宅一樣可出讓年期70年的養老地產項目土地或在出讓商品住宅土地時加入特定比例的養老地產單位數目，使家庭內幾代人可以於同個屋苑內居住而減少「空巢」老人的問題。另外如推行福利房計劃，根據各個省份老年人的數目和結合地方財政能力，政府可提供財政優惠給開發商和投資者，如建築費用資助和稅費減免，去吸引他們參與地方養老地產項目興建。
後續相關產業鏈商機非常龐大
投資者不應輕視養老產業，後續的相關產業鏈其實非常龐大，如醫療衛生、休閒保健、托管托養、家政服務、文化娛樂、信息諮詢、遺體安葬等等。試想某個地方能吸引一大批養老地產項目成功落戶，這批龐大消費群體可以拉動相關的產業企業進駐，對當地的持續經濟發展有莫大幫助。
開發商更應明白「銀髮地產」與傳統住宅項目的開發模式和運營方法有眾多不相同地方，這必須由養老地產研發團隊專門研究和推行，有機地將居住、醫療、休閒、護理等等服務結合起來，創造低成本及可持續營運的成功案例。當一批項目成功完成和管理時，開發商便可以容易通過各種渠道去融資，如私募基金、房地產信託基金等等。今天養老地產仍處於起步階段，開發商必須通過全面市場研究方可「入市」。人口老化已成為全球未來幾十年共同面對問題，各位持份者、政府和開發商何不結合起來「將危化機」呢？ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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