專家：取消預售制「衰過倒退」

　香港文匯報訊　(記者 顏倫樂) 新世界主席鄭家純昨建議直接取消預售樓花同意方案的制度，為市場提供即時供應。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥直指，預售樓花同意書制度(俗稱售樓紙或同意方案)是現在唯一規管一手新盤賣樓的「殺手鐧」，是保障買家權益不可或缺的措施，若真的要取消預售樓花制度，「仲衰過倒退」。

規管賣新盤「殺手鐧」

　潘永祥表示，政府審批同意方案，原意並非要限制新盤推出時間，而是更仔細審閱在建新盤的各項細節，平衡發展商與買家之間的利益，避免出現不利買家的不公平條文，例如大廈公契中釐定管理費的準則，售樓書、價單、示範單位、實用面積的規定都是從買家角度出發，保障買家的權益。

　若他日取消同意方案，發展商可以在取得圖則後即時開賣，準買家連基本建築進度都不清楚，這無疑「衰過倒退」。他又指，雖然今年中立法會已通過規管一手樓銷售的法例，但成立執法機構需時1年，這段「真空期」就靠同意方案去規限發展商賣樓，而且法例無法規管大廈公契及買家摸貨等問題，即使法例實施後，同意方案仍然有存在的必要。

　不過，現時預售樓花同意書制度仍存有漏洞，一些舊樓重建項目，由於在舊樓興建時地契條款已經遵守了一次，所以重建時便不用再遵守申請預售樓花的規定。除非重建時發展商修改了地契，此時地政總署會加入賣樓花要申請的條款。潘永祥坦言，舊樓重建項目要納入預售制度的限制有一定難度。

防止爛尾保障買家利益

　翻查資料，香港在50年代末開始出現預售住宅單位的情況，但當時實際上是違反了批地契約中規定在建築規約期間不許轉讓的批地條件，這使樓花買家處於不利的位置，因為他們的交易未能在田土廳登記，所付的款項沒有任何監管，一旦樓盤爛尾，買家的利益並不受保障。

　因此自1961年起，新的政府租契通常訂有條文，規定在批出滿意紙前，轉讓或出租未建成的單位會受到限制。地政總署署長是以業主身份酌情批出預售樓花同意書，主要目的是確保買家的合法權利獲得保障， 並確保發展商擁有技術和財政資源，完成發展項目。

規管樓花轉讓防止炒賣

　同意方案的涵蓋內容廣泛，發展商最早可在單位預計落成前20個月售樓。2010年港府加大同意方案的力度，分別推出「3招14式」及「9招12式」，包括禁止一手住宅物業以私人名義摸售，提高取消交易的沒收訂金比例由樓價5%升至10%；又規定新盤開售前7天需提供樓書、開售前3天公佈銷售價單，而示範單位、實用面積、買賣合約的簽訂時間等亦有不同規範。

　如果發展商違反同意方案的規定，除被警告、需要解釋、澄清外，亦需容許買家取消交易，全額退還已繳款項(連利息)。按情況而定，地盤可能會暫時中止或取消未售出單位的預售樓花同意書。