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劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
金管局9月中推出的第五輪樓市監控措施，著重維持金融體系穩定，並且以不影響用家市場為大前提。因此是次措施的力度有別於以往，沒有採取「一刀切」的形式，將整體物業按揭成數上限降低，而是轉移限制第二套房按揭成數，以降低物業市場的投資需求，另一方面，亦設定按揭還款年期上限，限制資金有限者入市，料第四季按揭數據將逐步反映措施的影響力。
避免買家借貸過於進取
筆者認為，上述措施不但進一步淘汰一批財政實力不足的買家出局，亦可避免買家借貸過於進取。舉例而言，一名月薪3萬元的買家，在新措施推出前，若選擇40年按揭還款年期，承造七成按揭，以現時市場最優惠的按息2.15厘計算，最高可以選購價值680萬元的物業，月供14,792元，每月供款與入息比率並未超出50%的上限(即15,000元水平)，然而新措施鎖定了供款年期上限30年，買家最多只可以選擇還款年期30年，每月供款將會增加至17,953元，超過供款與入息比率上限，換言之買家只可降低要求，選擇價格較相宜的物業。
至於收緊第二套房按揭方面，假設買家同樣為月薪3萬元，原本已持有一個價值200萬元的物業，承造七成按揭，按揭還款年期25年，按息2.15厘，月供6,037元，新措施推出前，以相同還款年期及按息計算，最多可以增持一個約270萬元的物業作為長線收租之用，月供8,150元，兩個物業每月供款合共14,186元，不但未超出供款與入息比率50%上限，亦順利通過加息兩厘仍不多於60%上限的壓力測試。不過隨著新措施推出，已經擁有一個或以上仍未完全償還按揭(即未供滿)的物業，所有新申請的住宅或工商業樓宇按揭貸款，供款與入息比率需下調一成至40%，壓力測試下，貸款人的供款與入息比率上限亦下調一成至50%，以此計算，上述買家最多只可以選擇增持一個約190萬元的物業，變相縮窄了選擇的範圍，措施或有助降低市場對物業投資的需求。
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