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城大建築科技學部高級講師潘永祥
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 近年出售新盤，呎價動輒過萬，與普羅市民收入嚴重脫節。樓價高企，除供應少之外，地產商亦將樓價高企歸咎建築成本上升。對於後者，據本報記者採訪多名業內人士指出，近年建築工人薪資確實大幅上升，但建築成本只佔總成本四分一，影響遠不及新盤「豪宅化」，「多加10元豪裝，可以賣貴30元」；加上地產商用盡土地的建築寬限期，甚至樓盤落成亦不推出，令供應處於偏緊狀態，才是高樓價的元兇，「成本2元，正常要保本兼賺錢賣2.6元，但當市場供應少，就飆至4元」，可謂是高樓價宿命的成因。
近日港島西環堅尼地城卑路乍街一個新盤，發展商計劃明年1月推售，意向呎價達3萬元，媲美港島半山，以此計算，假若即使是細到500方呎的單位也要1,500萬元。以統計處公布的去年本港家庭住戶入息中位數每月20,200元計，市民即使不吃不喝把賺的每分錢儲下來，也要742.57個月，即61.88年才能買得到！真係人生有幾多個十年？
學者批評「低檔」絕跡
城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，發展商為求賺取更高利潤，將樓盤豪宅化成為必然的手段，可說「新盤=豪宅」。不論大單位、細單位，樓盤地點是否在豪宅區，通通以豪宅掛帥。材料、大堂都用上最好，就算蚊型樓亦要有會所，低檔物業已不再在港出現。
事實上，新盤豪宅化是近年發展商吸客的招數，但羊毛出自羊身上，發展商在推售新盤時，先在商場或甲級商廈內，打造一個數千呎至逾萬呎的售樓廠，加上超豪華示範單位，單是這些支出，往往花費上億元。再看新盤附設豪華雲石大堂，配備落地水晶燈，加上超級無敵大會所，設施五花百門，總建設成本自然一路向上。
「建築費係有限錢」
發展商近年將樓價高企責任推卸在建築成本上漲，但業界不苟同。香港測量師學會工料測量組副主席陳少康稱，建築費貴與樓價的關連性其實不大，「建築費係有限錢」，即使上升一倍，亦最多3,000多元，豪宅物業當然更高，但必須要說，豪宅的樓價亦訂得相對更高，平衡後建築費所佔比例不會太高。
他同樣提到現在新盤豪宅化情況嚴重，即使偏遠地方的樓價亦訂得相當進取，「廣告講咗都唔知喺邊」，但呎價卻逾萬元。他承認現在建築費的確正在上升，但上升速度肯定比不上樓價。建築費上升主要來自建築工人的勞工成本支出，故此業界亦開始想辦法，如改用機械化等，希望降低人手比例，減少建築費支出。
建築成本計算空間大
業內人士指，發展商所提及的建築成本，與建築師所指大不同，因為發展商將廣告費、內籠裝修及配套設備等都算作建築成本，且屬「帳面價」，價錢自然更高。他更說，大型發展商「食水可以更深」，因為若發展商有子公司是經營建築業務，成本不單可獲攤分，在建築工程及時間控制上都較中小型發展商有成本效益，「貴極都有限」。
潘永祥雖認同今日豪宅化問題嚴重，但認為這是發展成熟的地方無可避免面對的現實，因為建築費佔樓價的比重不多，這些周邊「豪裝」，就變成發展商推高利潤的唯一法門，因為「豪裝的建築費加10元，樓價可以賣貴30元」。而且「牛唔飲水唔撳得牛頭低」，香港人一邊鬧豪宅化，一邊卻繼續買豪宅新盤，有追捧者，發展商自然食髓知味，形成惡性循環。
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