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香港文匯報訊 （記者 顏倫樂、鄭治祖） 港府銳意調控樓市，新班子上台至今7度出招，並連環加稅截擊，似終將這匹脫𢙨野馬勒停。於剛過去的周末及周日，其中美聯十大屋苑8個「食蛋」，兩日僅錄3宗成交，慘過沙士。特首梁振英昨表示，注意到近日樓市出現了一些變化，但政府不會鬆懈，會繼續跟進巿況。綜合樓市種種情況，後市將會怎麼發展？本報特別訪問了多位樓市專家，市民或可從中得到一些啟示。
上周長實公布創紀錄的全年推盤5,200伙計劃，又突然帶頭減價最多17%，震動市場，其後陸續有發展商加入減價或加送優惠來吸客，再加上其他發展商合共逾1.6萬伙的供應洶湧而出，種種跡象顯示，在政府取消勾地制，強勢重奪土地供應主導權後，地產商急急散貨。
十大屋苑周末8個捧蛋
最新的市場成交情況亦顯示，在政府重稅加大用家及炒家入市成本後，炒家固然絕跡，連實力差的用家也被拒諸門外，價錢硬淨的二手市場成交暴挫，於剛過去的周末及周日，其中美聯十大屋苑8個零成交，兩日僅錄3宗成交，按周跌劇減67%，慘過沙士。
但與此同時，樓市的剛性需求仍然強勁，以入場費低至250萬元作招徠的新盤粉嶺逸峯，發展商指剛過去的周末及周日錄得6.5萬人次參觀，並獲1,000個單位預留，而樓盤總共才728個單位。另外，上周宣布劈價17%散貨的「一號．西九龍」售樓處昨亦見睇樓人龍，據指兩日錄得逾4,000參觀人次，當中逾90%為換樓客。
特首：密切跟進樓市情況
特首梁振英昨指出，自政府兩周前宣布新的平穩樓價措施後，地產巿場，包括住宅及非住宅巿場出現了一些變化，但他和政府不會鬆懈，繼續密切跟進巿場情況，會盡一切努力，做到他在政綱及施政報告中提出協助中產置業、基層上樓這兩個目標。運房局長張炳良亦指，當局推出平穩樓價新措施，目的是增加交易的成本，令市民明白價格高企帶來的泡沫風險，當局仍需時間去評估措施的效用，必要時再推出相應的措施。
發展局長陳茂波昨亦在其網上專欄透露，「港人港地」先導計劃中的兩幅啟德用地，本月稍後進行招標時會施加「限量」的限制。他表示，本港中小型私人住宅的落成量一直佔整體落成量總數的百分率維持在八至九成，但到了2009年跌至66%，而2008年至2009年，新落成私人住宅之中，實用樓面面積在70平方米以下單位佔整體落成量總數的百分率更有下降趨勢；40平方米以下單位的供應量下跌更為明顯。因此，政府會在有需要時，在其他住宅用地上適當加入「港人港地」條款，優先滿足市民置業安居的需要。
就目前樓市的最新情況，綜合各專家的意見，目前樓市確實處於一個極不正常的環境，但過去兩年有利樓市的因素正正慢慢轉變。一方面是樓價上升幅度遠超收入升幅，倘息口回升3個百分點至較正常水平，供樓負擔比率將由52%急升至68%。上周，滙豐及渣打放風指要加按息，加息幅度20至25點子，息口見底回升已迫在眉睫。
業界：樓市回落無可避免
另一方面，政府亦大增土地供應，強調「寸土必爭」，展開填海、發展新界東北等長遠規劃研究，維持年供應2萬伙的目標，更廢除實行14年的勾地制度，顯示政府主導土地供應的決心。事實上，政府2011年開始大增土地供應，今日終嘗甜頭，根據政府公布，未來3至4年可提供的一手單位多達6.7萬伙，是2007年9月以來的新高，其中可望今年發售的就多達2.4萬伙。
政府徵重稅，加上一手供應量大增，雙重夾擊下，難怪長實終於「面對現實」，上周連續兩日公布公司重大政策，先於周三公布集團2013年創紀錄的5,200伙推盤計劃，翌日就宣布減價賣樓，難免令人聯想是「劈價清貨」。業界一致的看法是「樓市已走入轉角位，掉頭回落的勢頭無可避免」。
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