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■新修訂一手住宅銷售條例基本上已堵塞現時營銷的漏洞。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師及中國房地產估價師 張宏業
《規管一手住宅物業銷售條例》已於昨日(4月29日)正式全面實施，除發展商及物業代理要編制新樓書和「代理天書」外，消費者同樣需要充足理解條例要點，才可有效地去閱讀幾百甚至過千頁的售樓資料。
買家要首先翻看「樓盤基本資料」一部分，參看位置圖清楚找出樓盤地點，再從「鳥瞰照片」及「分區計劃大綱圖」全面了解包括樓盤250米範圍內的物業及設施，尤其是厭惡物業如墓地、垃圾站及特殊服務中心等，以及區域內實際環境及狀況，如基建情形、綠化帶比例等和樓盤附近各幅用地的未來發展，社區用地或停車場有否用作住宅發展。下一步了解單位設計，在住宅面積表和各層平面圖中選擇「心儀」座向和面積的單位，再檢視「大廈橫截面圖」確定單位樓層與附近街道的垂直距離，從開售價單中計算可否負擔起選中單位樓價。
準買家還不要妄記閱讀「大廈公共契約重要條款」、「保養責任」、「斜坡維修」、屋苑內其他地契需要興建的設施的維修責任及「裝置、裝修物料及設施」等，了解要分擔管理開支及計算管理費基準等。
其實新例最大的爭論點是只用實用面積表達單位呎價，這與現時的售樓書出具有建築和實用面積單價不同。另一個亮點是新條例規定臨時買賣合約訂金5%，五個工作日內簽署買賣合約。如買方於簽臨約後五個工作天內未簽正式合約，買賣即告吹，訂金會被沒收，但發展商不能再提出進一步索償。這相等於準業主放下5%可買下五天的「冷靜期」，也保障小業主未來因發展商再重售時追討樓價差額損失。新訂條例促使開發商盡量「一鋪清袋」，有效地盡量減少賣方囤積使未來一手樓供應量可望平穩地增加，未來樓盤不用「通宵」開售了。
嚴格監管「豪裝」示範單位
再者，我們探討一下示範單位的新制定開放安排，將來發展商有權不設示範單位，但若果設立的話，便必須提供沒有改動的清水房，過去以「超豪」裝修單位去吸引買家的營銷手法被嚴格監管。若果示範單位內的裝修擺設、樓底等，跟樓所列的不同，要在現場該位置以告示形式展示出來。除毋須經建築事務監督批准的間隔及門之外，清水房內的間隔及門均不得清拆，即使容許清拆的部分，發展商仍然要在地板上以連續線，標示有關部分的位置及厚度。新條例只容許以實用面積表述單位呎價，其實已有效地杜絕以往賣方以較大建築面積再配以「拆牆」和放置特訂的傢俬用品來使單位視覺上較實際為大的不良營銷手法。
如果準買家想觀察市場反應後才入市，便需要注意立法後的披露交易安排。發展商今天要24小時內公布，並且要連同所提供贈品，財務優惠及利益等一併發表，一旦買方違約，亦要在簽臨約後第六個工作日披露。但是新條例未有規定如一手樓再被「炒出」後的交易披露安排，畢竟這宗轉手交易是跟發展商沒有關連的。
綜合來說，新修訂的條例是非常完備的，現在營銷時的漏洞基本上已堵塞。政府選擇今天去推出也是恰當的，市場上的準買家已具備足夠知識去理解樓書的資料，但地產代理監管局聯同消費者委員會應定期舉辦一連串公眾的講座及設立熱線去教育市民條例重點。隨著本港與內地兩地經濟大融合，本港樓市約一成多買家來自神州，這份新條例是應該涵蓋中國公民的。大家想像如發展商在內地進行樓盤銷售時，地監局如何有效地執行條例細則呢？這是條例運作成熟後，政府要正視問題方向之一。今天兩地矛盾不斷，買賣物業涉及巨大金額，特區政府不可輕視物業交易爭議帶來的後遺症。（節錄） ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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