香港文匯報記者 黃子慢
樓價3年料挫45%！有何根據？港置高級執行董事伍創業指出，按揭息率向來跟本港樓價走勢相反，若美國退市塵埃落定及美息調頭回升，本港或踏入自1971年有紀錄以來的第十個大型加息周期，從歷史經驗看，本港若再度進入加息周期，樓價勢必難逃大跌命運。
根據港置的統計資料，98年本港按息大幅飆升，當時中小型屋苑實呎價由97年中逾7,700元，在1年左右時間急跌至4,000元以下。至於08至09年期間，加息亦成影響樓價因素之一，令樓價顯著下滑逾2成。
按息升至6厘 樓價至少跌27%
伍創業表示，過去23年本港的平均按息約6.2厘，同期平均供樓負擔比率約45.7%，與目前約42%的比率相若。若以此推算，若按息由現在的2.3厘回升至約6厘之歷年平均水平，而供樓負擔比率維持現水平不變，預計樓價至少要下跌約27%才能達到。但若再極端些，供樓負擔比率要回落至30%，而按息2.3厘升至約6厘，則樓價就要大挫約48.1%才能達到。而歷史上，本港2003年的供樓負擔比率曾一度低至15.8%，而最高則是1997年的93.2%。
伍創業續指，根據政府資料顯示，近年本港之私樓落成量正重拾升軌，預期今年本港私樓落成量，將由去年約1.01萬伙增逾3成至1.35萬伙，料明年進一步增至1.58萬伙，在私樓供應續增下，料對樓價構成下調的壓力。
「乾升」難持久 供應續增添壓
事實上，樓價的持續升勢，往往有需要足夠之交投配合才得以延續，否則樓價的「乾升」定必難以持久。03年至09年正值經濟復甦期，樓市回暖，故當時樓市交投增至平均每月約6,875宗，遠較97年至03年每月平均約4,552宗急升51%，而當時樓價升幅亦高達8成，出現價量齊升之健康局面。綜觀09年至今，樓價已飆升約113.1%，但期內成交量僅升6.3%，屬典型「乾升」情況。
伍創業估計，若「3D」辣招等遏市政策持續，估計未來3年(14至16年)的每月平均二手成交量將徘徊4,500宗，慘烈狀況與97年至03年相若，二手成交量將跌約38.4%，而在最差情況下，樓價3年內將出現「乾跌」，重返09年之低位，即實呎價4,000元多一些的水平，跌幅或多達45%。