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■天水圍消費力不弱商場少，嘉湖銀座商場只要提升資產，改變租戶組合，提升租金水平，回報率會更高。 資料圖片
——50.85億銀貸 餘款配售基金單位支付
香港文匯報訊 (記者 梁悅琴) 事隔年半，置富產業信託(0778)昨再向大股東長實集團(0001)簽訂不具約束力的諒解備忘錄，斥資58.49億元收購已有15年樓齡的天水圍嘉湖銀座商場，令置富產業持有的商場樓面由245萬方呎增至逾300萬方呎，收購價中的50.85億元以借貸融資支付，另外7.46億元透過配售基金單位集資。市場消息指出，將會以每基金單位6.74元至6.92元向獨立第三者配售，相當於昨日停牌前收市價7.12元折讓2.8%至5.3%，交易預期於今年9月30日完成。
置富產業副行政總裁趙宇於電話會議中指出，由於天水圍區人口達28萬，並正增長中，加上可即時提升回報，增加派息比，她指出，待收購完成後，嘉湖銀座商場會成為置富產業最大的商場，並會進行翻新及資產提升，如拆細現有大租戶樓面再出租，目標回報15%，但未落實翻新投資額及加租幅度，只稱對民生行業的加租幅度會較溫和，未來的租戶組合會先配合區內居民，再輔以吸納內地客。
計及融資負債比升至34.5%
至於今次每呎收購價達8,800元，比年半前收購和富薈及麗城薈的每呎5,000元為高，她表示，主要因為位置及呎租不同，前者呎租27.4元，後者收購時呎租低於20元，回報率亦有所不同。
她指出，收購價中50.85億元以借貸融資支付，主要考慮現時仍是低息環境，並於昨日與星展銀行及渣打銀行發出本金總額最高52.27億元的定期貸款委託書，按高於H+1.48%的混合息差計算，並於3至5年內還款，部分將以都會駅及/或嘉湖銀座物業作抵押。計入此融資，置富產業的負債比率由20.9%升至34.5%，仍符合新加坡及香港房產投資信託基金守則規定借貸限額。同時亦與DBS Bank Ltd、星展亞洲融、Standard Chartered Securities(Singapore) Pte Ltd及渣打證券訂立配售協議，向獨立第三方配售新基金單位，集資約7.64億元。
翻新重組後租金回報更高
金利豐證券研究部執行董事黃德几表示，以天水圍嘉湖銀座如此大型商場計，今次收購作價仍屬合理，以現有租金計，回報率達3.76%，由於天水圍消費力不弱，但商場少，此商場亦有可塑性，只要提升資產，改變一下租戶組合，進一步提升租金水平，回報率會更高。
嘉湖銀座商場包括第1及第2期，以及其他零售、幼稚園、車位及該等範圍的附屬空間(包括卸貨區及外牆)及保留部分，可出租總樓面665,244方呎，車位數目622個，現時共有206個租戶，每呎月租27.4元，出租率95.5%，截至今年6月30日止半年的物業淨收1.104億元，以此推算，回報率3.76%。
未計入嘉湖銀座商場，置富產業現時持有16個商場，包括面積約245萬方呎零售樓面及1,984個車位，全部來自大股東長實系內商場。該等零售物業分別為置富第一城、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、盈暉薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。
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