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置富58億購嘉湖銀座商場


http://paper.wenweipo.com   [2013-07-31]     我要評論
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■天水圍消費力不弱商場少,嘉湖銀座商場只要提升資產,改變租戶組合,提升租金水平,回報率會更高。 資料圖片

——50.85億銀貸 餘款配售基金單位支付

 香港文匯報訊 (記者 梁悅琴) 事隔年半,置富產業信託(0778)昨再向大股東長實集團(0001)簽訂不具約束力的諒解備忘錄,斥資58.49億元收購已有15年樓齡的天水圍嘉湖銀座商場,令置富產業持有的商場樓面由245萬方呎增至逾300萬方呎,收購價中的50.85億元以借貸融資支付,另外7.46億元透過配售基金單位集資。市場消息指出,將會以每基金單位6.74元至6.92元向獨立第三者配售,相當於昨日停牌前收市價7.12元折讓2.8%至5.3%,交易預期於今年9月30日完成。

 置富產業副行政總裁趙宇於電話會議中指出,由於天水圍區人口達28萬,並正增長中,加上可即時提升回報,增加派息比,她指出,待收購完成後,嘉湖銀座商場會成為置富產業最大的商場,並會進行翻新及資產提升,如拆細現有大租戶樓面再出租,目標回報15%,但未落實翻新投資額及加租幅度,只稱對民生行業的加租幅度會較溫和,未來的租戶組合會先配合區內居民,再輔以吸納內地客。

計及融資負債比升至34.5%

 至於今次每呎收購價達8,800元,比年半前收購和富薈及麗城薈的每呎5,000元為高,她表示,主要因為位置及呎租不同,前者呎租27.4元,後者收購時呎租低於20元,回報率亦有所不同。

 她指出,收購價中50.85億元以借貸融資支付,主要考慮現時仍是低息環境,並於昨日與星展銀行及渣打銀行發出本金總額最高52.27億元的定期貸款委託書,按高於H+1.48%的混合息差計算,並於3至5年內還款,部分將以都會o及/或嘉湖銀座物業作抵押。計入此融資,置富產業的負債比率由20.9%升至34.5%,仍符合新加坡及香港房產投資信託基金守則規定借貸限額。同時亦與DBS Bank Ltd、星展亞洲融、Standard Chartered Securities(Singapore) Pte Ltd及渣打證券訂立配售協議,向獨立第三方配售新基金單位,集資約7.64億元。

翻新重組後租金回報更高

 金利豐證券研究部執行董事黃德几表示,以天水圍嘉湖銀座如此大型商場計,今次收購作價仍屬合理,以現有租金計,回報率達3.76%,由於天水圍消費力不弱,但商場少,此商場亦有可塑性,只要提升資產,改變一下租戶組合,進一步提升租金水平,回報率會更高。

 嘉湖銀座商場包括第1及第2期,以及其他零售、幼稚園、車位及該等範圍的附屬空間(包括卸貨區及外牆)及保留部分,可出租總樓面665,244方呎,車位數目622個,現時共有206個租戶,每呎月租27.4元,出租率95.5%,截至今年6月30日止半年的物業淨收1.104億元,以此推算,回報率3.76%。

 未計入嘉湖銀座商場,置富產業現時持有16個商場,包括面積約245萬方呎零售樓面及1,984個車位,全部來自大股東長實系內商場。該等零售物業分別為置富第一城、馬鞍山廣場、都會o、置富都會、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、盈暉薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。

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