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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
近幾年，筆者每年也有一、二次去台灣旅遊或工作，但從個人體會和跟友人閒談，愈來愈多本土人用「悶」字來形容疲軟不振的台灣經濟。在數年內，台灣外銷停滯、島內投資不振、個人消費不強，民眾不僅長年凍薪，面對物價仍不斷起高，實質購買力卻節節下降。
但跟經濟整體表現相反，台灣樓市已走過了十年景氣時期。2008年全球金融海嘯後，台灣房地產業迅速復元過來，有些本土業界人士歸功於美國聯儲局開始推行「量化寬鬆」，但筆者卻認為主要推手是來自當年政府特遺贈稅率由50%大減至10%促使台灣人海外資金回流本土，這些人基於中國人傳統的置業觀念而大舉入市。
自此台灣樓市節節上升，達到台灣人說的「居住不正義」情形，意思是自住人士不能以可負擔水平去購買。俗稱奢侈稅的《特種貨物及勞務稅條例》自2011年6月1日上路，今年6月實施滿兩年，當局宣示「只修不廢」正進行檢討，近期將報告書出爐去定位奢侈稅未來幾年走向。其實奢侈稅是消費稅的一種，主要針對非自用住宅，如果一年內轉手，課徵15%，在一到二年間轉手，則減徵至10%。
無巧不成話，香港的樓市「辣招」和台灣的「奢侈稅」都是導致房市「價揚量縮」，打房價效果不明顯，貴重的五都市中心地區房價仍然穩中向升，購買力被推向市邊沿地區，雖然暫時逼退投機客，但卻讓缺乏投資管道的資金四處流竄，造成低價區房價飆漲。
今年六月中旬，美國聯儲局傳出「量化寬鬆」政策將逐步減碼，甚至預言明年全面退場。雖然她們於7月間再次表明暫時仍有需要支持「量化寬鬆」政策規模，但市場已加添不明朗因素。面對不清楚前景，六月以來五都中只有購屋需求旺盛的新北市之外，同樣地錄得交易量大幅萎縮的窘境，尤以台北和高雄市最嚴重，反映出買家觀望氣氛極其濃厚。
展望下半年，台灣樓市會怎麼走下去呢？根據筆者分析而又得本地專業論證後，大家皆同意利率起伏仍是樓市發展的最主要因素。近幾年台灣區內利率沒有明顯調高，若未來持續維持此狀態，短期內房價不容易大幅調低。即使調整，只要按息仍低於4%以下，對於多數居民仍不是沉重負擔對後市不會看淡。
奢侈稅重創本土交易量
其次，另個重要因素仍然是本土經濟，經濟學者及各大外資銀行預料GDP「保三無望，保二可期」，增長率維持約2.5-2.6%。台灣經濟結構還是由民間消費和進出口貿易所組成的雙引擎成長模式，短期內GDP是沒有條件大幅突破，沉悶經濟格局維持，市民會藉著購買不動產去保值，對樓宇需求不減。
第三個重要指標總不離交易量，交易量活躍時會推高樓價，反之交易持續低檔使樓價受制。現行的「只修不廢」奢侈稅已重創本土交易量，如果修訂版再加長和加強稅務實施，則可以預期交易量進一步萎縮，使房價「易跌難升」。再者「實價登錄」制度大大提高市場透明度，令買賣雙方立於公平地位，有助市場健康發展。在利息未大幅提升前，樓價仍會因低息下在高位徘徊，升跌幅有限。
台灣樓市國際化程度不高，主購房者仍然源自本土和海外台灣人資金。雖然中國早已開設台灣民眾前往就學、購房及投資，但是台灣民眾對開放陸生及陸資來台，仍是抱持極為謹慎的態度。根據旺旺中時民調中心調查，71%受訪民眾覺得政府對陸資來台買房嚴格把關，較去年上升3%。對陸資來台，60%受訪者認為政府對大陸企業投資辦法應更嚴格，較去年上升12%。台灣樓市短期內仍然由本土經濟因素自決了！ ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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