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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
差餉物業估價署最新數據顯示，今年頭六個月A類單位(實用面積40平方米或以下)落成量為零個。湊巧恒地主席李兆基捐地有新消息，兩宗新聞加起來，引發的聯想就是，市場傾向發展較大單位，屬於上車盤的小型住宅缺乏新供應，四叔希望憑個人之力，扭轉這種形勢，既主動捐地、又願意墊支建築費及補地價，希望盡快建成小單位，以成本價120萬出售，甚至願意讓房協決定銷售對象，不一定局限年輕人。
發展商收購土地儲備需花長時間及成本，四叔這樣做是一項善舉，他放棄本身擅長的賺錢機會，把原來可以賺取發展商利潤的土地不計收購成本自願捐出，一番好意，值得肯定。筆者樂於見到此計劃的構思並希望能盡早落實執行，但願社會各方支持解決各項細節以玉成其事，假如日後有更多發展商效尤，可幫助解決現時年輕人上車難的問題，社會的怨氣或因而有所消減。該類小單位是香港置業階梯Housing Ladder的基層部份，較多新增供應可彌補現時市場這類單位的供求失衡。
增小型單位供應 補市場不足
消息披露四叔與房協研究捐出的第一塊地在元朗馬田壆，佔地約63,500方呎，以5倍地積比率興建，可建樓面面積約317,500方呎，構思興建2棟24層高住宅，假如每伙300方呎，共可建1,058個單位。該地距元朗市中心不遠，附近早己有不少住宅項目，如原築、蝶翠峰及綠庭園等，透過地段旁的十八鄉路連結高速公路網，交通方便。從地理位置及交通條件看，均適合較高密度住宅發展。
現時港府覓地建房有多困難大家都知，有人自動捐出半熟地，建市場不大願意建的小型單位，既免卻規劃諮詢及收地過程的政治化爭議，又可以較快速解決房屋問題，正是何樂而不為，但為何特區政府不領情？相信最大關鍵在於與現行資助房屋政策出現矛盾的顧慮。比如現時政府出售居屋及公屋，不是免地價，而是按既定政策給予地價折讓，在不准轉讓期過後，假如在公開市場轉售，仍需要依例向房委會補足地價市值的差額，因此免地價賣樓絕不可能發生。
四叔欲捐的項目，定價每伙120萬，以300方呎計，成本價每方呎4,000元，現時建築費每方呎3,000元，即是可付地價部分每方呎只得1,000元，以現時元朗新市鎮邊緣住宅地價每方呎3,000元至3,500元計，即是折讓67%至71%，比現時房委對居屋所採用的折讓率高得多，假如由政府接手做，即出現兩套資助房屋政策，容易做成分化，甚至居屋業主要求更公平對待，爭議採用新的折讓率。
訂定可行方案 有望落實執行
四叔與房協研究合作是一個理想的選擇，房協是有公信力的半公營房屋機構，可監察整個運作及確保將來出售單位公平公正辦理，由房協負責訂定一套可行的方案，包括購房者的資格限制如入息限額、地價折讓率、不准轉售期、轉售對象限制和補地價規定等。筆者建議售價可高一點至140萬左右，令地價折讓率調低至五成，但不准轉讓期可以比居屋的拉長五年，至於轉售的補地價安排可參考現行的居屋制度，不准轉讓期屆滿，如轉售給首置人士由買家承擔日後補地價責任，但如在公開市場轉售，仍需補足當時地價市值的差額，補地價所得款撥入專用賬目，以用作同類項目的經費。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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