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■圖為倫敦商業中心區。 網上圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
筆者是從事資產評估的專業，過去兩年內接過不少內地及本港投資者評估倫敦商用物業的委託，且有愈來愈增多的勢頭。不錯，中國資金投入歐洲尤其是英國及德國的商用物業是2013年世界商業投資趨勢的頭號新聞，尤其是倫敦的辦公室物業。
中資佔投資市場不多於1成
自從2013年5月起，中國有關監管機構放寬保險公司向境外地方投資的限制，而且更容許她們調高投資基建和房地產項目比例至二成。於是在去年中中國平安保險集團以約2.6億英鎊一舉拿下倫敦市中心的整幢商廈，其回報率更達6%。除了國有保險公司外，中國的民營企業家和開發商均對倫敦市場產生濃厚興趣，市場估計去年中國投資者共投入約12億英鎊資金，這是源自她們對當地辦公室市場前景非常樂觀。其實中國熱錢仍然佔上整個倫敦辦公室投資市場不多於一成，但整體形勢會日見上升。
翻查近十年當地投資市場記錄，上次高峰投資期追溯到2007年，去年是2007年水平再增長約14%，而且相比2012年更大幅增長40%以上，2013年可以說是倫敦辦公室投資市場的豐收年。
追查其原因，不難找到是因為倫敦辦公室市場一片景氣。自從去年第二季起，倫敦企業界對當地投資信心不斷改善，促使去年倫敦辦公室整體吸納量急升約六成到1,300萬平方呎，尤其是待建和預租項目，其中約33%及40%來自市中心核心區及中西倫敦區，租客可以被分類為金融業(25%)、科技和傳媒業(28%)及專業界(20%)，空置率急降至7%，相比十年平均空置率的8.5%，是大幅改善了，而也是自2008年來最低水平。強勁的吸納量迫使辦公室租金上升，無論新建或二手辦公室租金都錄得不俗升幅，整體平均水平上升到年尾的約58英鎊/平方呎，市場預計水平會保持上升勢頭到2017年的70英鎊。在2017年後，市場人士預計英國加息周期已啟動，才對整體物業投資市場產生利淡因素。
步步進逼至2008年高水位
整體辦公室市場，倫敦地區仍以西倫敦區居首，去年愈升愈有，於第三季加力衝破重上每平方呎100英鎊大關，持續至年底再大升25%，步步進逼2008年高水位。西倫敦繼續連任全球最昂貴辦公室地區，且跟第二位香港核心區的相差距離進一步擴大，相比居三四位的莫斯科和北京，更是愈拉愈遠！
除了理想吸納量和租金穩步上升之外，去年倫敦辦公室投資活動量是熱烈的，辦公室物業去年交易量急升五成量約2,100萬平方呎，而投資者的比例上升到約四成。熱錢強勢進入使回報率受壓，西倫敦區回報率由年初的5%上急跌到年底的3.75%，也是史上第二次跌破4%水平，反映該區投資氣氛強烈且底氣充沛。
其實不單是辦公室市場備受投資者關注，倫敦市零售物業也是不少海外熱錢追捧的，尤其是傳統購物街區的臨街地舖及市區周邊的購物中心，前者是取其穩定租金收入及不俗回報率，而後者是看未來可見的升值能力。新買家包括傳統的香港企業家及新進的中國商人，但相比辦公室市場商舖是差了可以自用的元素了。在評估市區邊際的商場時，投資者必須清楚了解未來幾年該區發展方向去確定未來升值潛力，不要盲目只看重回報率。
宜找本地銀行洽商融資
除了手中現金充沛可以使用大量一次性成交外，各位投資者必須找到相關融資渠道，因為英國銀行對海外人士沒有相關財務資料，對商業貸款會持較審慎態度。內地及本港投資者應於本地銀行洽商會否借貸及相關成數、年期、利息及手續費才可「下手」。筆者知道香港一些華資銀行對倫敦商舖市場取態進取，利率水平也相當合理。
作為全歐洲以至全球金融/服務業中心倫敦區，未來五年的投資環境是不俗的。投資者可以實地深入考察，結合自身企業使用需求和內部投資回報率水平，注目甚至「下手」投資當地商業地產。整個歐洲大陸已逐漸從經濟谷底回升，投資者把握今天仍然較「低水」局面吸納物業，待市場持續改善下獲取合理租金回報和增值差額。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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