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2014年4月1日 星期二
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內房企劈價套現 樓市勢下調


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■樓盤大幅降價廣告。 俞晝 攝

銀行信貸收緊 樓盤庫存高企

長三角樓市連環降價拉響了內地樓市減價的序幕,而此一波降價的背後,折射了銀行信貸吃緊、房地產庫存量居高不下,正撬動荌礄憚漱漲a樓價。業內人士指出,在銀行錢荒、信貸吃緊的2014年,降價促銷回籠資金將是一些現金流不充裕的房企的首選。 ■記者 俞晝 杭州報道

2月18日晚,杭州樓盤德信.北海公園宣布清盤,均價較前期房源下降4,000元/平方米。24小時不到,不遠處的天鴻香榭里價格直降3,400元/平方米應戰,減幅平均約兩成。3月23日,蕭山開元名郡正式宣布降價,最高降幅達2,700元/平方米;隨後,綠都四季華庭、綠都湖濱花園、德意空港國際等樓盤先後宣布降價。本月開盤的九龍倉杭州高端項目君璽悄然進行隱形降價,以其折後37,900元/平方米起價推出首批房源,而該項目的樓面價是24,621元/平方米。

除浙江杭洲外,附近的常州近日也有樓盤加入了減價戰。而事實上,除了長三角城市,北京、上海和廣州也有一手樓盤在近時加入了減價去貨的行列。

杭州新盤庫存近12萬套

內地樓市由2008年的4萬億經濟刺激政策後開始上升,2010年內地開始調控樓市,先後在全國範圍出台了提高首付款比例和二套房貸利率、實施限購等措施。但連串的措施調控下樓價升勢未停。

2013年地產市場熱度仍較高,房企頻頻高價拿地。一些開發商放緩推盤節奏甚至捂盤,致使庫存居高不下。以杭州為例,根據透明售房網數據顯示,截至2014年2月28日,杭州市區新建商品房可售房源接近12萬套。與此同時,杭州可售二手房源創紀錄的突破10萬套。

不過,經過去年中的「錢荒」之後,樓市升勢也似真到了盡頭。今年以來內地經濟出現放緩,樓市也出現逆轉。國家統計局數據顯示,今年1-2月,內地住宅銷售額同比下降5%至5,985億元人民幣,而去年同期為增長近一倍。據內地最大房地產網站搜房的百城調查數據,2月份新建住宅價格同比漲幅連續第二個月回落,從去年12月的11.5%和今年1月的11.1%下降至10.8%。

違約事件引發信貸收緊

今年以來,違約事件的出現,尤其是早前的寧波興潤置業的崩盤,銀行為防止風險而收緊了信貸,房企的資金更現緊張。

而與此同時,銀行也開始收緊房貸。在北京,春節前後國有商業銀行上調首套房貸款利率至基準利率,春節前8.5折貸款優惠基本絕[。而光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準利率的基礎上再上浮5%。近日,廣州也準備出台辦法,收緊公積金房貸,包括門檻提高、利率提高、貸款額減少等。

德信.北海公園價格從19,000/平方米直降至15,800元/平方米,價格拉低到兩年前,效果是全國範圍的轟動,並迅速沽清。項目銷售總監杜盛稱,降價是基於該集團的戰略考慮。集團制定了今年破百億元的目標,相對的措施是去庫存,多拿地,加快資金周轉。然而,有與德信房產關係緊密的業內人士透露,銀行信貸吃緊、融資利息高才是德信大幅降價、急於回籠資金的主因。

房企利潤薄 賣樓還貸款

「根據法律規定,一個地產項目的自有資金不能低於30%,其他融資籌資則佔比70%左右。雖然國有四大行對外的貸款年利率在7%-8%之間,但能以這個年利率拿到貸款的房企少之又少。德信銀行融資的年利率在10%-12%之間,剩餘部分則在員工內部以12%-15%的年利率認購。」

從保利、綠城、萬科剛公佈的2013年企業年報中可以看出,2013年內房企毛利潤率不超過30%,扣除各項運營成本,利潤在20%左右,以12%-15%的年利率融資使得房企基本在為銀行打工。

面對種種壓力,降價促銷加速回籠資金成為眾多房企當下的重要策略。業內人士指出,在銀行錢荒、信貸吃緊的2014年,降價促銷回籠資金將是一些現金流不充裕的房企首選。

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