觀塘市中心重建項目流標,歸納起來有四大死因。首先項目的「保底價」80億元被指過高,消息指大部分發展商出價都低於此水平。其次,項目限於45個月內完成平台,才能興建住宅大樓,被指拖長發展年期,增加投資風險。第三,項目已批圖則,發展沒有彈性。第四是單位數量不可更動,發展商無法「自由」興建細單位。
投資額鉅 舖位無得留底
會德豐地產為有份入標的四個財團之一。主席梁志堅表示,因未收到市建局回函,暫未知悉流標原因,但市建局要求先完成平台再發展住宅,令發展時間上將被攤長,賣樓時間亦推遲,增加入標考慮因素。不過,他指,若市建局重推,集團仍考慮再入標,但要視乎重推時開出的條件,相信如有修改,接獲標書數量將多於之前的4份。
此外,理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,招標條款要求平台部分包括舖位等須交還市建局,觀乎該帶商業樓面價值更高,「為他人作嫁衣裳」本已打擊發展商競投意慾。再加上東九龍由啟德、將軍澳,以至未來的安達臣道石礦場,都有大量土地供應,對比是次觀塘項目投資額超過百億元,又規限多多,發展商毋須急於為一棵樹而放棄整個森林。
有消息人士指,市建局之所以「妥協」修訂部分招標條款,實在個別條款的確「好辣」。(見表)再加上項目早於今年3月招標前已批出圖則,於4層平台及3層地庫之上興建4幢商住大廈,令日後設計變得局限。
圖則已批 伙數難再增多
另外,發展單位戶型亦欠彈性,規定提供約1,700個單位,按照住宅樓面149.6萬方呎計,即單位平均面積約880方呎,代表地產商無法「自由」提供更多中小型單位。問到項目能否拆細發展,該消息人士指,項目基座有平台令分拆發展有技術難度,當局未有就此深入討論,但市建局現階段仍不排除自行重建的可能性。
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示,項目主要因技術層面導致流標,對同區樓市影響輕微,但指其分紅比例相比政府的官地來得複雜,發展商利潤減少,亦打退入標念頭。
■記者 顏倫樂
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