|
經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
根據差餉物業估價署（差估署）最新數字顯示，本港樓價及租金指數於7月同創歷史高位。值得注意，若以單位面積劃分，當中細單位的樓價升幅最為顯著，由去年底至今，表現一枝獨秀跑贏大市。儘管細單位上車盤價格急升，對於上車客而言，入市相對困難，不過對於有意換樓的人士而言，現時上車盤與中上價物業價格差距逐漸收窄，若然供樓負擔能力許可，現時選擇升級換樓亦屬不錯的時機。
自從2009年政府推出收緊按揭措施以來，本港物業的按揭成數已因應其價格而調整，現時700萬元以下的物業，按揭成數維持七成，但按揭貸款額最高只有420萬元，至於700萬元至1,000萬元的物業，按揭貸款額上限只有500萬元，而1,000萬元以上的物業，按揭成數僅五成，而且不符合按保資格，因此按揭貸款額出現顯著差別。中上價以致豪宅物業由於按揭貸款額受限，嚴重窒礙成交，相反，細價樓仍然可以申請高成數按揭貸款，故不乏買家支持，投資者以及用家紛紛持續追捧細價物業市場，推動細價物業價格急升。
從差估署剛公布的數字可見，7月本港整體樓價指數報255.6 點，按月升幅達2.2%，不但連續3個月創歷史新高，更創去年2月推出雙倍印花稅（DSD）後，18個月以來最大單月升幅。而各類型住宅單位當中，樓價升幅最突出為面積430方呎以下細單位，該類物業最新7月樓價指數報277.7 點，按月升幅達2.5%，跑贏其他類型住宅單位，若與去年底的263.9 點相比，累計升幅達5.2%，同樣優於大市。其次為面積介乎430方呎至752方呎單位，最新樓價指數報242點，按月升幅亦達2.3%，去年底至今累計升幅達4.3%，表現不俗，至於面積752方呎至1,075方呎單位及1,075方呎至1,722方呎單位，樓價按月升幅相對輕微，分別只有0.9%及0.5%，另外面積1,722呎以上的豪宅單位樓價，則錄得逾一成跌幅。
中上價物業有待追落後
雖然換樓市場受惠於雙倍印花稅（DSD）鬆綁而成交轉活，但礙於中上價大單位涉及銀碼較大，加上按揭成數收緊，貸款金額亦設限，並非普羅大眾可以負擔得起，故購買該類型單位的買家，相信財政實力一般較為雄厚。現時細單位價格累計已有一定升幅，表現優於其他類型住宅單位，然而中上價以至豪宅物業價格則仍有待追落後，有意換樓的置業人士遇上心儀的物業，不妨先計計數，如果供樓負擔能力許可，又能順利通過壓力測驗，可以趁上車盤與中上價物業價格持續收窄的情況下，考慮升級置業。
|
