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■年底前幾個大型項目陸續落成，港府今年私樓供應料大致上達標。
陳東岳 香港專業人士協會副主席及資深測量師
屋宇署最新數據，今年首七個月新樓落成約有9,200伙，已超越去年全年數字，加上年底前幾個大型項目陸續落成，估計全年私人住宅落成量可達16,000-17,000伙，符合差餉物業估價署年初所作預計，港府今年私樓供應大致上達標。
屋宇署數字，雖然七月份落成只得1,739伙，比六月份2,920伙下跌40%，但單月的升跌幅不足以反映趨勢，累計今年首七個月落成量9,271伙，已超越去年全年的8,275伙。這些數字顯示近年港府銳意增加住宅供應，包括不再依賴勾地制度而直接推出住宅用地，以及堅持按季度推地標售等措施，經過發展及建築期後，漸漸見到較多新樓盤落成應市。
私樓今年有望落成1.7萬伙
今年已落成的9,200伙，加上早前推出預售樓花的新盤，包括荃灣環宇海灣，柯士甸站 The Austin ，馬鞍山迎海、星御灣等大型項目的單位，預計今年全年可望有17,000個單位落成。
屋宇署數據亦顯示，新動工量與落成量出現極大反差，七月份動工只得335伙，較六月份下跌兩成，今年首七個月累計亦只得3,300伙左右，預計全年動工量將大幅落後於去年的9,751伙。何以有這個反差現象？有人認為這跟建築成本增加有關，而建築工人短缺或引致動工量滯後。筆者對這個看法不作否定，但認為這不是最重要因素，反而市場因素才是動工量下降的主因。
港府實施雙辣稅等需求管理措施後，市場成交縮減，當中自去年下半年開始，新樓銷售情況不理想，這從很多發展商公布去年售樓業績中反映，這種狀態持續到今年年中，直至港府調整印花稅的自住換樓豁免期，有市場人士視之為「減辣」，發展商適時以補貼印花稅等銷售策略，藉此取得轉機，新樓樓花市道復現生氣。但在此之前一段長時間，新樓樓花滯銷，不排除發展商當時把未動工項目拖慢，致令今年首七個月動工量減少。但近幾個月，新樓樓花市道轉旺，相信新項目會迅速上馬動工，未來幾個月的動工量料會追回不少失地。
迎市場客路 改細單位趨增
另一項不容忽視的因素，就是近期細單位市場銷路較佳。近期市道顯示，由於各項辣稅及銀行樓按政策的影響，中小型單位的市場銷路較佳。正如市建局觀塘市中心項目，亦引入容許改則建細單位的彈性，或許發展商亦同樣因應這個市場客路的轉變，調整其項目設計，但改細單位不只是把圖則改動就成，還涉及很多城規、基建及交通包括車位等客觀條件的考慮，這些修訂需要專家研究報告及通過一定程序。
無論如何，任何投資最重要的考慮是市場因素，未來值得關注的還有甚麼時候加息？雖然美國經濟轉佳，但歐洲卻因債務危機重現而減息，美元近期強勢，國際因素互動之下，港息會不會因此調整？這些都值得大家關注。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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