本港離島土地升值可期

山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業

上周中，特區地政總署宣佈招標結果，從六份標書中以18.3億元將東涌五十五區A酒店用地批給一家以兩間內房股合資公司。該地塊正面臨海，位於東涌藍天海岸、映灣園等私人住宅群以北，佔地約13.9萬方呎，可建面積超過61萬方呎。如以建築成本約4,500方呎計算，總投資額超過46億以上，即每間房間成本價是4.2百萬，以樓面地價及酒店落成後房價來算，這是合理水平，符合市場專業估價意見。

過江龍看好後市上升潛力

今次參與投標的公司，其餘五家全是本地大、中型地產開發商和酒店營運商，但是最後被最高標的兩家內房股合資勝出，這反映出「過江龍」較看好後市上升潛力。從總成本絕對值考量，這項投資的成本是屬市場合理水平，潛在風險不算高。

回算近四個財政年度，特區政府透過招標成功售出十一幅離島土地，分別六幅屬大嶼山長沙、梅窩或東涌區和五幅坪洲土地。在眾多大嶼山土地中，以東涌55A區二塊土地最大宗，而坪洲五塊地較細且以低密度住宅為主。

自從現屆特區政府上任後，她們致力找尋土地去盡力增加商業/住宅/酒店樓宇供應量，原來被忽略的離島區成為其中土地來源地。隨着廣東省前海和橫琴經濟區全速發展，特區政府配合地着力興建港珠澳大橋發展及機場第三條跑道等多項大型基建工程，大嶼山將成為本港西部主要發展區。

綜合發展局消息及離島地區人士建議，整個大嶼山南至北部、幾個主要區域如梅窩、長沙、昂坪、機場內及機場北部商業區和東涌新市鎮及其擴展部分於未來十年內進行龐大的發展計劃。再者，為着有效發揮「橋頭機遇」，發展局已宣布於大橋橋腳興建香港口岸人工島，初步將人工島劃出6至7幅可發展上蓋的用地，可建樓面超過320萬方呎，並規劃用穿梭鐵路連接東涌線上的小蠔灣站。

跟東涌新市鎮及大橋香港口岸人工島恰恰相反，大嶼山其他區域及附近小島還會被保留成為低密度住宅/商業地區，當中尤以坪洲島，政府近三年間積極推售土地。這些土地以低密度住宅土地為主，成功中標的開發商計有大型發展商、個別投資者、小型建築商及內房股老闆個人投資，三年間將地價由2012年的約516元方呎至2014年的約1,500元方呎！

坪洲升幅猶勝市場樓價

土地價值持續升溫正拉動坪洲樓價向好，以坪洲翠濤花園為例，近四年來平均樓價錄得可觀升幅，由2011年約3,100元方呎、至2012年約5,100元方呎，並及至今年突破7,200元方呎，升幅猶勝市區樓價。可見未來，坪洲各塊官地低密度住宅樓會相繼完成，整個小島環境陸續完善，基本生活設施變得齊備，樓價可望持續向上，因整體區域性優勢預計未來升勢可以維持一段時間。

特區未來發展偏向西面會改變整體城市樓價上升區域趨勢。政府着力開發大嶼山島成為消閒、購物、物流、旅遊綜合帶，將可提供不少就業機會，擴展東涌新市鎮規模更可引導市區居民有序搬入大嶼山北區，使居民就近上班點，有效減少跨區交通負荷！

筆者預算未來十年間，大嶼山開發創造大量各級就業機遇，較低的私樓房價吸引年輕一代搬入東涌新市鎮或附近小島低密度住宅區，整個特區西部地區迎來歷史性機遇。當地區性基建項目陸續完成後，對外交通情形得以大幅改善，市區居民會不抗拒「居住離島，市區上班」的生活模式，以較合理樓價居住宜人環境，何樂而不為呢！

除了新界東北區外，大嶼山及附近小島是未來十年特區重點開發地區，跨區交通網絡得以完善，地區生活設施齊備後，一部分市民居民自然會被吸引搬進，以合理樓價去享受親近大自然、環境優美、密度較低的生活方式。再者，大嶼山地區尤其東涌及機場一帶可望發展成為酒店集中地。根據手中資料估算，未來十年內，該區將可提供約4,600房間，潛在旅客群可以興旺附近零售、旅遊、餐飲業，如何令她們留在附近地帶消費是值得政府及企業研究課題。

佔中行動深深影響被佔領地區民生、零售、餐館、酒店生意，但也告訴特區政府和各位企業家，生意點不應該只集中傳統商業區，必須分散到其他偏遠地帶，大嶼山及附近小島不失是另個不俗經商和居停地選擇！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。