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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
於剛剛結束的全國兩會上，國務院總理李克強宣布政府工作報告書，將今年GDP目標下調至7%左右，但是也將居民消費價格漲幅下調至3%，GDP是下調至2004年來最低值，而居民消費價格漲幅反映出通脹率受控，中央政府會嚴防變成「通縮」風險。
房市「探底」形態未變
過去十年，內地經濟火車頭之一的房地產市場，正是經歷「探底」過程。儘管中國央行不斷降溫降息，又修訂第二套房抵押政策，但仍然阻擋不住國內房地產市場持續低迷尋底。據中國指數研究院報告，今年2月，全國百城新建住宅均價環比下跌0.24%，同比下跌3.48%，跌幅比上月再擴大0.75%，延續中國房市的跌勢，縱然政府已推出不少「托市」措施。
內房市道低迷不單令開發商、投資者及小業主叫苦連天，更也嚴重影響各地方政府財政情況。同樣地今年二月，全國三百城市土地出讓金總額只有819億元（人民幣，下同），環比減少59%，同比減少61%，其中只有北京仍以約110億元保着百億元戶的一線城市。面對嚴重的地方債務問題，清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵於兩會中倡議建立專門針對基礎設施項目投資的長期建設基金，並應適當擴大地方債規模，使有能力的地方政府直接面向債券市場集資，降低融資成本。
總括來說，政府工作報告的內房政策基調從全面調控轉化作選擇式支持。中央政府會「堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展」。這是延續李克強總理上任後的政策修訂，有限度地下放居民自住及改善需求的政策到地方政府手中。具體來說，即是一、二套住房信貸政策仍會放鬆，以支持老百姓住房市場健康發展。
政策傾向加強去庫存力度
中國政府的調控政策在悄然變化到「保價格、控供給」的方向上。李克強總理指出「住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房」，這等於說，中央強力要求地方政府幫助開發商賣房，加強去庫存力度。
在國內經濟下行及財政緊縮形勢下，如果地方政府響應中央號召，必須得到內地銀行「支持」才可兌現。在平穩房價的目標之下，中央政府仍需提供大規模的政策支援才可達到目的了。中央與各地方政府緊密合作是政策成敗的關鍵因素。
內地的GDP下調被經濟學者解說為產業轉型，由勞動力密集的行業，轉型知識及服務型經濟。李克強總理指出「今年將全面推進『三網』融合，加快建設光纖網絡、以互聯網為載體、線上線下互動新興消費搞得紅紅火火」。房地產企業和互聯網公司今年會有一股合縱連橫風氣，房企的自身轉化也是成敗關鍵所在，互相合併的協同效應是值得期待。可以預期，大型的綜合性企業跨着不同行業會逐漸取代傳統單一企業。
中國經濟發展進入新常態，尤其今年是十二五收官之年，可以肯定新常態會成為十三五計劃重點。李克強總理強調「要深化服務業改革開放，落實財稅、土地、價格等支持政策以及帶薪休假等制度，大力發展旅遊、健康、養老、創意設計等生活和生產服務業」。當然還有振興市民內部消費能力，社會消費品零售總額預期增百分之十三，較去年實際增長百分之十二為佳。目前如養老地產、旅遊地產、零售地產都存在過剩、粗放、乏規劃、欠管理等問題，開發商應該重新審視這些領域，通過再規劃去具體實現潛在價值。商業/養老/旅遊地產主體不能「與時並進」，並有效地結合互聯網發展，將會被消費者摒棄。
房產稅何時啟動惹關注
既然中央政府朝向中國房地產市場健康發展，稅務制度有效建立、執行及適時審視是必須的。房產稅如何適時啟動，更新和具體啟動是中央/地方政府深化房地產市場改革最重要一步，稅務有效運行會將房價增值部分更加合理分配，並且減少房價「暴升暴跌」的情況。
「城鎮化」仍是今屆政府重中之重。在今年的城鎮化中，李克強總理強調「制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化」及「抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策」。這裡點出核心問題是城鎮化的成敗看農民真正有了居民的生活水平。在實際立場上，城鎮化是會分地區分階級達到不同程度實現，發達地區城市/農民差距不大之下，城鎮化的完成率是較高的，但是硬要落後地方推進城鎮化速度，可能流於「力不從心」。
今年政府工作報告書開展經濟新常態，並朝向知識型、服務型、科技型模式走，住宅不再是增長點，可以配合時代發展的商業/旅遊/養老物業會是推進未來地產的黃金五年的主要推手，房企與網企的有效結合大勢所向了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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