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■李克強指，政府對內房的政策已由控制投機轉向刺激需求。 資料圖片
比富達證券（香港）市場策略研究部高級經理 何天仲
兩會之後，國家總理李克強表示，政府對內房的政策已由控制投機轉向刺激需求。事實上，過去幾個月各地方政府已開始密集推出政策支持樓市發展。進入3月，內房銷售量出現緩慢回升，最近一周的周成交量與上年的年均周成交量持平，惟其能否持續仍有待觀察。雖然內房政策已全面調頭，部分地區成交量有所改善，但長遠來看，購房需求仍然疲弱，開發商仍面臨巨大的去庫存壓力，房地產走弱趨勢難以扭轉。
量價齊跌 扶持漸增
據國家統計局公布數據，1月至2月全國商品房銷售面積同比大幅下跌16.3%，銷售額同比下降15.8%，成交量低迷對房價造成巨大壓力。2月，內地70個大中城市新建住宅價格同比下降5.7%，跌幅較1月5.1%進一步擴大，且開始向一線城市蔓延。雖然3月略為好轉，但預料整體上仍是量價齊跌。庫存方面，截至上年年底，已公布業績開發商庫存銷售比上升至2.02，庫存壓力仍然高企。
新屋銷售量價齊跌，進一步打擊開發商的擴張意慾。據統計，今年首兩月全國土地購置面積2,772萬平米，同比下降31.7%，跌幅擴大；累積新開工面積同比下降12.9%，房地產開發企業到位資金僅同比增加1.2%，投資增速大幅放緩。內房投資前景轉淡，市場資金更傾向追逐股票等更高回報的投資標的，欠缺資金推動，內房擴張速度或會持續下滑。
為避免內房「硬着陸」，損害整體經濟，政府開始托市，轉向刺激購房需求。去年眾多省市取消限購令之後，新屋銷售依然疲軟，因此地方政府紛紛開始加大刺激力度。日前，福建省推出《關於穩定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》（又稱「閩七條」），提出改善性二套房可當作首套房來考慮，銀行將給予按揭優惠，放水意圖明顯。
內房績差 料續受壓
除此之外，住建部部長亦要求提高公積金使用效率，為購房提供便利。住建部正在研究一系列政策，包括降低首付比例、下調住房按揭利率等，上海亦在醞釀提高公積金貸款額度。另外，為了幫助房企消化庫存，部分城市開始嘗試回購商品房，作為棚戶區改造的保障房等，扶持力度愈來愈大。
儘管政府不斷推出扶持政策，且力度不斷加大，但內房業績仍真實反映出行業低迷。據部分房企公布的2014年業績報告，普遍呈現銷售及純利增速齊降，負債率明顯增加、庫存銷售比上升、現金回款率惡化等。一般而言，新項目集中在一線城市的內房企業業績相對較好，二三線房企將持續受壓，短期內行業整體下行趨勢難以改變，投資者需保持審慎。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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