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股壇傳統智慧有云「五窮六絕七翻身」，樓市亦常因而備受拖累。不過今年踏入「五窮月」之初，來自內地及全球的各路游資仍不斷湧入香港，財富效應下造就火乘風勢，樓仗股威，市場搶盤搶到資助房屋近月再創成交紀錄新高。本報綜合學者及市場人士分析，今年樓價備受支持，五窮月不窮，料價量繼續上升。
■香港文匯報記者 蘇洪鏘
五大利好支撐 港樓價量續向上
樓價升幅跑贏辣稅
港府早前推出「辣招」，向短炒客埋手，令交投量大幅萎縮，不過樓價在期內照升無誤。根據印花稅署最新數字顯示，今年首季涉及額外印花稅（SSD）的成交錄得177宗，按季增近六成；涉及金額8,610萬元，按季激增1.3倍。
當中今年3月錄得的63宗成交，涉及金額達3,427萬元，按月勁升六成，亦創下近兩年的金額新高。期內持貨逾1年但少於3年的轉售個案居多，佔總宗數92%。換言之，不少業主甘於繳付樓價10%的SSD將物業套現，市場人士相信這與近年樓價累升不下於一成有關，反映升幅跑贏辣稅。
以早前天水圍栢慧豪園一個中層戶為例，原業主於去年1月以324萬元買入，及至上月以426萬元沽貨，惟扣除樓價10%的SSD以及其他使費後，實際仍賺約45萬元。
失落新盤轉戰二手
市場置業需求殷切，近期多個新盤以貼近二手開價，搶盡市場焦點；早前將軍澳大盤重推3伙撻訂戶竟引來近400組客爭相認購，市場渴盤可見一斑。市場人士指，隨着新盤向隅客回流二手市場，將帶動整體樓市從而支持樓價。
長實旗下將軍澳的緻藍天原定於上月25日，以先到先得形式發售3伙撻訂戶，結果引來400組準買家蜂擁前往售樓處，最終在憂慮引起混亂下發展商當場叫停並擇日再售。事實上，該區近年陸續有多個樓盤推出，但仍未能將購買力悉數消化，新盤向隅客紛湧向同區二手樓盤。日前將軍澳中心一個實用面積約465呎單位，以約578萬元易手，實用呎價12,430元。同區蔚藍灣畔2房戶獲新盤回流客承接，單位成交價約597萬元，「沙士貨」賬面大幅升值2.7倍。
新供應遠水難撲火
現屆政府積極推出地皮招標，藉增加土地供應以穩定樓價。不過除了供應之外，樓價還受不同因素左右，如「辣招」、外圍經濟、息口走勢等。據運輸及房屋局最新數據顯示，未來3年至4年潛在一手供應急升至7.8萬伙，連續第三個季度創歷年新高，主要受惠於已批出土地可隨時動工（熟地）項目首季達2.1萬伙，為有紀錄以來最多，賬面上令每年建1.92萬伙私樓的目標「達陣」。不過由土地標售至物業落成需時，未能馬上紓緩迫在眉睫的住屋需求。
仲量聯行物業估價部港區董事謝偉鴻分析，儘管未來3年至4年私人住宅新供應可達7.8萬伙，以4年平均計即每年供應1.95萬伙，仍遠較上世紀90年代連續10年每年新供應達到2.5萬伙為少。再者3項辣招（買家印花稅、額外印花稅、雙倍印花稅）已令二手樓流通量減低，料樓價往後表現主要視乎息口走勢及經濟狀況。由於住宅新供應主要集中在新界區如元朗及將軍澳，預料兩區樓價將平穩發展。
美未加息樓價企穩
港元與美元掛鈎，美息變動對本港樓價攸關重大。雖然分析指美國加息最快會在下月（6月）出現，不過市場人士對加息時間及其影響眾說紛紜。騰祺基金管理投資管理董事沈慶洪日前指出，明年美國舉行總統選舉，在正常環境下，兩黨候選人於大選年均希望經濟保持穩定，不希望息口上升，若美國今年不加息，明年加息的機會便進一步下降。他預期美息未來只有兩種走向，第一種是聯儲局於今年內象徵式加息一次；第二種是待總統選舉後才加息。若前者出現，預期環球金融市場將有震盪，尤其是對美息走向極為敏感的市場；反之則環球資產價格或會進一步上升。
套股換樓愛儲磚頭
多國政府近期推出量化寬鬆政策齊齊放水，當中以內地資金湧港佔比不小。恒指4月勁飆3,232點衝破28,000點水平，牛氣衝天。香港浸會大學經濟系副教授巫伯雄直指，資金湧入利好股市，從而支持樓價，「五窮月睇嚟已提早翻身」。市場上不乏投資者在股市獲利後套現換樓，尤其有急切置業需求的人士。
美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，自去年第二季開始，逾2,000萬元二手住宅佔整體二手住宅成交量的比率開始大追落後。主要原因是中小型單位呎價升幅強勁，與豪宅呎價的差距收窄，吸引不少客戶轉投大價物業市場，估計今年首季逾2,000萬元二手住宅成交量比率可升至約2.2%，較平均約1%為高。近日股市造好，有利觸發客戶套股換樓潮，預計次季的二手住宅成交量比率可進一步上升至3%的水平，可望創自1996年有紀錄以來的歷史新高。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，於各國量化寬鬆下，資產價格看高一線，加上本港物業供應匱乏，過去兩年由中小型物業帶頭，掀起樓市升浪，港股卻被低估，升幅明顯跑輸樓價。近日港股飛升，於財富效應下，股樓將有機會同創新高。
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