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區區劈價有平盤 「三球」上車不是夢
特首梁振英上月底撰文重提「如果樓價平均減省100萬」的願景，經過政府近年來密集式賣地，新供應已陸續上場，樓價半年來由高位回落11.7%，部分屋苑造價更較高位回落逾20%。本報記者搜羅各區指標屋苑近日成交，發現不乏低於400萬元個案，「3球」上車不是夢，個別更較去年高位平100萬，倘以最新僱員入息中位數1.55萬元計，遲半年上車相當慳逾5年人工。■香港文匯報記者 蘇洪鏘
現屆政府上台後積極增加住宅土地供應，而未來3、4年潛在住宅供應更達9.2萬伙創下歷來新高，特首梁振英於上月底在社交網站發表文章，再提及「以上述的92,000個單位計，因為樓價不升反跌，如果每一個單位樓價平均減省100萬港元，買這些一手樓的巿民便合共節省920億港元。」事實上，經過政府近年來密集式賣地，新供應陸續上場，差估署最新3月份樓價指數顯示，樓價在過去6個月來已由高位回落11.7%，坊間多項置業調查顯示有60%至70%的市民預期樓價未跌完，可謂扭轉了大家近年對樓市只升不跌的預期。
準買家感「心大心細」
目前樓市的新形勢，的確讓置業人士感到「心大心細」難以抉擇。由於物業自身的條件各有不同，樓價當然不會一致性跌100萬元，不過觀察近月不少私人屋苑的成交，其價格從去年樓價高位計算跌幅達一成甚至逾兩成，金額差幅高逾「一球」。「一球」即是100萬元，這對供樓人士意味着什麼？根據政府統計處3月公佈的本港僱員每月工資中位數15,500計，平100萬元即是慳了接近5.4年的人工，影響不可謂不大。
以硬淨見稱的港島樓不乏冧價一球個案，以北角健威花園為例，該屋苑今年初一個實用446方呎單位作價430萬元成交，而相同座數、面積及坐向但較稍高幾層的單位，在去年初造價達536萬元，1年間差額達106萬元或19.8%，相當於5.7年的入息中位數。
而對面海九龍灣的得寶花園，該屋苑B座一個高層兩房戶上月作價近291萬元成交。而同類單位去年9月造價達370萬元，兩宗相距半年的成交差額達79萬元、或21%，相當於4年人工。同時由於單位低於400萬元，可向銀行做足九成按揭，揸住29萬便可做業主。
平百萬供樓仍辛苦
不過單身人士也別太高興，即使成功借足樓價九成按揭，分25年供樓，假設年利率維持2.15%不變，每月供款仍達11,293元，相當於入息中位數逾七成，明顯未能通過供款不高於入息五成、以及加息3厘的壓力測試要求。觀乎美國加息勢在必行，未來息口波動將進一步加重供款成本，目前樓價水平對於單身人士仍有相當挑戰。
二手住宅冧價，反映業主願意擴大議幅、或「賺少啲」加快套現。利嘉閣研究部主管陳海潮表示，受一手新盤蜂擁低價吸客，搶佔二手市場客源，二手業主為求去貨，亦需割價競爭，加上整體樓市處於降軌，樓價持續受壓，導致4月份業主沽樓利潤進一步收窄。
沽樓利潤越趨收窄
他引述土地註冊處資料所得，4月份全港2,158宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，賬面獲利個案共有2,076宗，所佔比率96.2%，按月再跌0.8個百分點，創69個月新低。同時，期內每宗私宅轉手的平均賺幅降至57.6%，按月急跌8.6個百分點，預計隨業主擴大議幅，未來二手住宅沽樓利潤會越趨收窄。
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