商廈酒店陸續落成 中區租戶相繼遷入
港島南區的黃竹坑，近期賣地接連創出佳績，倍受市場關注。該區過去工廈林立，一直予人老舊甚至與世隔絕的印象。隨着港鐵通車，面貌已有翻天覆地的變化，新式大廈一幢一幢落成，就像一張褪色發黃的舊照片，經數碼修復後熠熠生輝。本報統計顯示，黃竹坑區近年至少有9幢新式商廈或酒店落成，涉及逾224萬方呎；未來數年更會再有8幢約185.2萬方呎新供應。業界預料，今年該區工商廈租金將有兩成升幅，整個地區價值於10年內將會全面提升。■文╱圖：香港文匯報記者 顏倫樂
港鐵黃竹坑站去年底通車，市民由金鐘出發，約8分鐘即可到達。一出閘口，細心看一看周邊環境，黃竹坑呈現的是一幅新舊融合的景象，既有One Island South、嘉尚匯等新式商廈相互輝映，亦有一批舊工廈靜靜躺在歲月裡沉睡，等待再次騰飛的機會。
利美中心租金5年升67%
美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，受惠鐵路通車，黃竹坑的地區面貌正在急劇變化，租售價亦同步上揚，可謂香港近年其中一個升勢最急速的地區。他舉例，2012年落成的新式商廈One Island South，一開始招租時平均呎租才約20元，去年已升至約26元，5年間升了三成；工廈的升勢更急速，例如利美中心，5年間升幅達67%。他解釋，該區舊式工廈原來的租金水平低，大概只有9元至11元，用家只是一般廠家。鐵路通車後交通變得方便，一些原本在市區的樓上舖、裝修設計公司等紛紛遷入，租金水漲船高，直線攀升至市價水平，現時大約14元至18元。反觀商廈因為本身租金的基數較高，且屬新落成，升幅相對而言就較細。
黃漢成說：「呢區位置近中區，相比觀塘及九龍東更加近，係（港鐵）十幾個站同三個站的分別。有新供應，位置又方便，但租金可能只係中區的五分之一，或者四分之一，所以近年多咗啲公司將後勤搬咗入嚟，廠的成分開始減弱。呢一區原本喺商廈入面的用戶，就因為租金上升搬入工廠，空出嚟的寫字樓就讓咗畀中區嗰啲後勤，一路咁令佢散開去。」
黃竹坑有不少業權統一的工廈，這與九龍東或其他地區的工廈有所不同，令這一區的轉型速度更加快。翻查資料，該區因為接近海洋公園及銅鑼灣核心零售區，曾經有超過10個酒店發展申請，但來港旅客數量下降後，不少財團改作商廈發展，或改為工廈活化。
工商廈租金今年看升兩成
雖然該區持續有新供應推出市場，但黃漢成相信整區轉型仍要一段時間：「要完成轉型至少十多年，因為政府的活化政策都停咗，但呢個區未來的發展潛力仲好大。」他相信，該區今年工商廈租金升幅可以達到兩成：「因為啲人開始慢慢習慣咗呢邊，你喺銅鑼灣、西環只會搵到一啲乙丙級的商廈，但去到呢邊（黃竹坑）就可能係甲廈，吸引力更大。」
不過，該區商廈售價的升幅就有限，黃漢成說：「港鐵通車後𠵱家價錢都唔平，今日一般都嗌緊萬幾蚊呎，甚至有啲價錢會貴過觀塘、九龍灣，所以你未必咁容易搵到一啲超平的貨。呢一區個價可以同其他區同步升，但就未必升得快過其他區。」工廈售價方面，美聯工商董事陳偉志表示，鑑於工廈需求持續殷切，預計該區細價工廈及新式工廈較受到市場青睞，今年售價將看升約10%至15%。
黃漢成笑說：「黃竹坑發展將來或者未必會做到灣仔、九龍灣咁，因為始終交通有先天障礙，得一條路入嚟，即使鐵路通車後都仲係會塞車，但應該可以去到北角的水平，甚至會比北角個價錢更高。」