■賣地表內的啟德臨海地雖偏離啟德站，但景觀位置卻更勝上一輪售出的同區地皮。 資料圖片270度無遮擋海景 呎價料萬五貴過海航
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓市火熱，啟德發展區風助火勢，區內地價節節上升進一步扯高樓價，過去4年累計賣出12幅住宅地，合共提供達9,354伙。本報統計顯示，賣地表內還有9幅啟德住宅地可以隨時推出，市場估值達1,060億元，當中8幅更位處臨海跑道區，日後可望270度環迴維港海景。業界對這批靚地期望很高，估計每呎樓面地價由1.4萬元至1.5萬元不等，意味每一幅都可以打破海航集團創下的1.36萬元紀錄，再創新地王。
本月16日合景泰富、龍湖地產以72.3億元購入第1K區1號地盤，每呎樓面地價12,563元，略高過估值上限5%。至此，啟德城中部一帶12幅地皮宣告全數賣出，合共提供達9,354伙。賣出的地皮以海航集團第1L區3號地盤的每呎樓面地價最高，達1.36萬元，打破東九龍地價紀錄。然而，啟德區高地價之路應該未到盡頭，香港文匯報資料顯示，現時賣地表內的啟德地皮尚共有11幅，當中住宅地有9幅，酒店地有2幅，勢將成為本財年下半年賣地的新焦點。
舊跑道全海景地登場
值得留意的是，過去啟德區賣出的12幅住宅地，全數位於啟德站以南、啟德城中心位置，但接下來的9幅住宅地，重心將轉到舊跑道一帶，除1幅啟德站以北地皮外，多達8幅住宅地全數位於舊跑道區，亦即郵輪碼頭一帶，當中4幅更正望維港全海景，造價令人期待。
就啟德區剩餘地皮潛在價值，香港文匯報找來月中對中環美利道地皮估值最準的理想城市企業估值部主管張聖典作出估值。他指，該8幅跑道區地皮，估算將介乎每呎樓面地價1.4萬至1.5萬元，即任何一幅都高過目前啟德最貴樓面地價1.36萬元的海航紀錄。他解釋指，啟德地皮近期造價大概在每呎樓面地價1.3萬元左右，但該批位於跑道區的第4A至4C地皮，由於海景非常遼闊，因此預測地價會更貴。
他表示，原本該批臨海地造價還可以更貴，但由於位置上偏離啟德站，而未來擬建的高架鐵路環保連接系統仍在研究當中，落成日期及走線都未有定案，令地價出現折讓。
高架鐵路駁通升值兩成
據政府初步研究，高架鐵路環保連接系統要到2023年才啟用，還要視乎該區的發展步伐、九龍灣驗車中心遷置的時間表等，意味有機會再延遲。他坦言，若交通問題解決，該批靚地估值至少再升兩成以上。
問到金管局近期收緊銀行對發展商地價及建築費融資上限等措施，他認為現時借貸成本低，即使金管局出招，對於發展商買地影響輕微，所以並未因此而調整估值。反而留意到中資瞄準啟德區土地，每每以高價投地，近來迫使不少發展商到其他地區尋寶，變相亦推高各區地價，形成漣漪效應。
