■上海新江灣城不少樓盤入住率不高，晚上亮燈的戶數寥寥。香港文匯報記者孔雯瓊 攝高空置≠高庫存 投資者等升值
內地房地產去庫存過程中，空無一人的「鬼城」最為人津津樂道，尤其是有報告直指，上海是空置率最高的內地一線城市，使得滬已建房無人居住的現象備受矚目。日前，香港文匯報記者實地走訪了上海部分無人居住的空城社區，發現空置率較高的確屬實，但這些「鬼城」所在區域，又處在價值漲幅領跑全國的狀態。實際上，在很多人眼裡房子已成為主要投資工具，即使是周邊配套欠缺，不少人也搶着買。■香港文匯報記者 孔雯瓊、張帆 上海報道
近期，方正證券在一份報告中指上海住宅空置率較高，其中引用了多個機構研究數據，稱2013年上海的家庭住房空置率為18.5%，2015年空置率仍達10%以上，是一線城市中最高。此外，早在報告出爐之前，上海民間便有所謂的地方「三大鬼城」，近日記者按圖索驥，實地探訪了臨港新城、嘉定新城和新江灣城三幅板塊，一探空置原因，尋找有房無人的背後真相。
偏遠區域 入住率低迷
在距離上海市中心逾70公里的臨港新城，鱗次櫛比的龐大住宅群和零星點綴的居民形成巨大反差讓人過目難忘，特別到了入夜之後，夜靜漆黑的住宅內不見幾盞亮燈。
記者走入一處名為宜浩歐景的樓盤，發現有居住痕跡的單元房着實不多。其中一棟一梯5戶共5層高的樓內，只尋得兩戶有活動痕跡，其中一家是裝修工人在，而另一家敲開門後只有一位花甲老人獨自在看守房屋。
看到鮮有的訪客，老人顯然很熱情，向記者介紹屋主並未入住，但因為裝修完房屋需要通風「晾房」，便委託他來此處幫忙看守。老人本身也不居住在此，而是在其他地方，每日需先坐地鐵再換公交，倒騰數次後方可抵達這裡。
記者之後來到嘉定新城，此處距市中心超過30公里，雖然比臨港熱鬧些許，但人氣依舊低迷，不少房屋空置率較高。甚至連保利星海嶼樓盤的地下車庫也一片漆黑沒有投入使用，有居民戲稱看着像個「鬼車庫」。
經濟學家陸銘在接受香港文匯報採訪時指出，上海一些遠郊地區的空置率高，是由於人口規模沒有達標，住宅配套卻提前達標所造成。如臨港地區距離上海主城區70公里，人口沒有完全蔓延至此，房子卻都已經造好了，因此房多人少，看着一片空蕩蕩。
同樣被上海當地人形容為「鬼城」的還有知名豪宅板塊──新江灣城。該板塊距離市中心15公里，不算太偏遠，開發10年之久，已有多個高端住宅入駐，但路上行人稀少，顯得格外冷清。
人口博弈 面臨陣痛期
對於新江灣城的房多人少現象，陸銘定義為「高端人群的候鳥型居住方式」。他強調，公寓的空置率和豪宅別墅的空置率，其購買群體和行為方式完全是不同的，不排除很多富豪他處另有住宅，購買了新江灣城的別墅，可能一個月只來住一兩次這樣的行為。因此民間所謂的「鬼城」在此完全不成立。
但是，除去新江灣城這樣的特殊地區，上海其餘空置率較高地區的形成，實則是大城市發展階段中，人口博弈之下面臨的陣痛期，一方面要吸引人潮湧入，但另一方面又需要控制人口。
陸銘告訴記者，現階段上海提出了控制總人口2,500萬的目標，但正是這個總算導致了衛星城無法被人口填滿的現狀，只有參照東京大都市圈的發展模式，總人口達3,700萬，且邊緣距離城市中心是連成片式樣發展，那樣人口才有望蔓延至郊區的50至70公里範圍。