■國慶期間僅豪宅新盤有人問津。 香港文匯報記者孔雯瓊 攝樓市進入下行軌道 黃金周「金九銀十」泡湯
今年以來內地樓市調控未有放鬆，限購、限價、限貸、限售等措施齊出下，一線城市的上海市場已顯疲態，雖然發展商推盤增加，售價方面更出現一二手倒掛現象，然而買家依然是觀望，盼樓價再降；今年的國慶黃金周，上海樓市並未有大規模促銷，「金九銀十」泡湯無疑；二手市場更低迷，有代理乾脆轉行。從已公佈的數據看，滬樓市已進入下行通道。 ■記者 孔雯瓊 上海報道
上海樓市繼9月全線下滑之後，10月開局依然不利。記者詢問滬上多個房產代理和售樓處得知，國慶假期期間並沒有什麼促銷活動，亦無購房者大規模看房現象。儘管9月份共有25個新盤進入市場，但國慶看房者不如想像中多。只有部分限價入市的豪宅項目，假期以明顯優惠於周邊二手豪宅的價格吸人眼球，引來不少看房者。
看房者只看豪宅新盤
新盤世紀江灣在國慶期間開放認籌，樓盤係融信中國在楊浦區江灣豪宅板塊內帶有小戶型的新建住宅，實行一房一價，最低單價為每平方米8萬多元（人民幣，下同），洋房總價最低至580多萬元，成為豪宅區域內性價比較高的項目。相較附近的二手豪宅，不少業主報價每平方米9萬元、10萬元，世紀江灣新盤開價確有吸引力。
香港文匯報記者走訪該高端樓盤時發現，認籌那幾天看房者人頭攢動，售樓處每個工作人員都要帶領不少客戶講解樓盤戶型、價格、配套等事項。前往樣板房的看房者亦人數眾多，一輛電梯往往都可以擠滿客戶。
有看房者告訴記者，此前從未想過購買豪宅，但目前房價倒掛得厲害，疊加豪宅限價因素，用此前購買普通住宅的錢，便買得起現在的豪宅。該名看房者還強調，「現在上海很多老破舊住宅的二手報價也要7萬至8萬元，所以現在只看豪宅新盤，其他一律不看。」
然而，儘管看房的人不少，但真正出手購買的卻並不多。不少人認為，現在價格倒掛只是開始，或許後頭還有更大的降價來臨。在買家等減價的情況下，發展商去貨免不了要賣力攬客。位於寶山區羅涇板塊的雍和府正在搞「買房送寶馬」促銷，銷售人員介紹，買房者可獲贈一輛最高價值40萬元的寶馬汽車，不需要汽車的亦可抵扣約30萬元左右的優惠。
看豪宅毋需資產證明
即使是看房人數眾多的世紀江灣項目，有看房者曹小姐日前向記者表示，開始時需出示大約300萬元的資產證明，才有資格看樣板房，不過記者走訪當日卻發現並無這一規定。此亦證明開發商加大力度誠心迎客，希望多些人來看房增加購買率。
其實，上海樓市國慶假期遇冷，早在之前的中秋假期便有預兆。據上海中原研究院數據顯示，今年中秋期間，上海新建商品房住宅成交僅3.4萬平方米，同比下降34.6%，是近5年以來成交量最低的一次。業內稱，儘管7、8、9連續三個月上海新房供應加大，但成交量持續下滑，說明購房者觀望情緒濃重，大有和開發商博弈降價之勢。
二手減價15%仍零看客
因新房供應充足、一二手房價格倒掛、豪宅限價入市等多重因素，使得二手房目前已到了無人問津的處境。記者查詢發現，進入10月以來，上海不少中心城區的二手房價格均出現大幅降價，不少內環內的老小區二手房，價格跌去15%以上，依然是1個月內零看客的情形。
中原地產、鏈家等多家房屋中介向記者表示，現在他們更願意給新盤帶客，也不願去碰二手房業務，「因為該部分已經完全做不出單子了。」
9月上海前三周新房成交量
日期 新建商品房成交面積 環比
9月3日至9月9日 13.7萬平方米 -61.5%
9月10日至9月16日 13.6萬平方米 -0.7%
9月17日至9月23日 17.5萬平方米 +28.1%
數據來源：上海中原地產
製表：香港文匯報記者 孔雯瓊
浦東碧桂園項目 七五折甩賣
除了免驗資、買房送車等攬客手段，國慶假期上海並未出現大規模折扣，原因係上海對新房入市價格管控嚴格，不允許備案價和實際售價有過大差別。不過，依然出現樓盤降價25%促銷新盤的情況。
不少購房者向記者反映，上海浦東碧桂園一個項目，國慶前還在以每平方米3.5萬元(人民幣，下同)的毛坯房出售，不料假日期間開始以單價2.6萬元出售精裝修房，一周時間內降價逾25%。另外，據一些代理該項目的中介表示，目前碧桂園這個樓盤內，確有部分房源售價在2.6萬元至2.8萬元之間，亦較備案價跌去7,000元至9,000元。
中原地產市場分析師盧文曦表示，通常上海新盤的開盤價格就是實際銷售價格，原因就是上海樓市調控嚴格，對新建商品住宅的上市價格實行嚴格管控，所以房企一般不會給出更多額外折扣。
二三四線城市現打折潮
不過此次浦東碧桂園項目的大幅折扣，並未包括全部房源。有房產中介向記者表示，這是部分工程抵押房便宜出售。所謂工抵房，是開發商將房子抵押給承包商或材料商等債權人的房源，不排除是債權人資金因素拋售房源，降價不能完全認為是開發商行為。
雖然上海這樣的一線城市並未出現明顯且大規模的開發商降價拋售，但這樣的現象目前在二三四線城市中卻並不罕見。內地房企三大巨頭的萬科、恒大、碧桂園都實行了降價拋售。
安徽蚌埠的碧桂園都薈項目，毛坯備案單價每平方米10,500元，第一次降價後為7,800元至8,200元，之後二次降價實行所有房源總房款再降45,000元。另據多家內地媒體報道，恒大在三四線城市的部分項目，進入9月以來住宅進行了7.4折促銷，商舖則5折甩賣。萬科廈門的別墅項目，亦從原來的500萬元一口價降至278萬元，相當於5折「跳樓價」。
涼意漸起 一手成交下滑
多個機構統計顯示，上海樓市自2018年伊始至今，都是一個「涼」字論調：成交量持續下降，房價雖有微弱漲幅、但漲幅出現下滑。業內稱，上海是執行調控政策最高壓的城市，因此樓市也最如實的體現出調控成果。
據安居客統計顯示，今年上半年上海樓市行情不佳，新房市場共計成交量為235.7萬平米，相較去年同期跌25.25%。成交價則和去年同期基本持平，為每平米4.76萬元人民幣，僅同比微漲0.38%。
進入下半年，上海樓市延續上半年交投冷清狀態，從中國社科院統計數據顯示，在7月、8月兩個月裡，一線城市唯有上海房價同比指數和環比指數連續為負數。具體數據為：7月上海房價同比跌7.63%，8月同比跌8.37%；環比方面，上海房價7月環比跌1.33%，8月環比下跌1.24%。
9月情況亦不容樂觀，據上海中原地產統計，滬新房前兩周成交面積分別為13.7萬和13.6萬平方米，分別環比下跌61.5%和0.7%，連續兩周出現環比下降。
第三周雖然弱勢反彈至17.5萬平方米，但亦沒有超過20萬平方米的冷熱線。
10月後樓市寒意更濃
對於今年餘下的2個多月，業內普遍認為如延續此前狀態，開發商承壓更大。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，從「金九」行情寡淡便可預判10月房企出貨壓力更增。易居研究院副院長楊紅旭說，今年上海樓市成交量低迷是延續去年的走勢，且價格將進一步走弱，預計「銀十」銷量大幅上漲恐難出現。
安居客研究院表示，目前市場上囤積大量未上市項目，房企或需迎合政府定價、主動讓步，方可「以價換量」拉動市場回暖。
中介難捱 唯有轉行送外賣
此波樓市寒潮中，日子最難捱的莫過於房產中介，規模小一點的因長久接不到單只能轉行，甚至有中介改做送外賣的情況出現。規模較大的連鎖店中介，亦要小心翼翼維護好每一個客戶，有些門店還會讓3名中介同時服務1名客戶。
「國慶原本想找樓下中介幫忙把房子租掉，不料去了鐵將軍把門，再打電話一問，那個人不做中介了，竟然去送外賣了。」有房東向記者感歎，頭一回聽說中介轉行成送外賣的。
這個國慶假期，許多小型門店的房屋中介都紛紛關門謝客。記者聯繫到一名私人經營的中介店了解到，目前小中介成活堪憂，此前他們的單子主要依靠二手房交易和房屋租賃，但目前客戶對看二手房的興趣全無，租賃生意需要面臨長租公寓競爭，亦變得時有時無。今年以來生意狀況一月不如一月，已經到了入不敷出的地步，就連租借的店舖亦付不起租金，只能提前解約商舖另謀生路。
中介需派發傳單攬客
類似中原、鏈家等大型連鎖中介門店，雖然情況要好一點，但主動上門的客戶少了很多，需地產中介業務員主動出擊，到各個人流聚集地派發傳單攬客。據中原一名業務員向記者表示，前兩年簽的單子中多以二手房為主，但今年以來風頭直轉，公司便分配一些一手樓盤代理任務給他們。這名中介還告訴記者，「國慶期間我一直變着花樣在朋友圈裡刷屏發樓盤信息。前幾年這個時候，帶客戶看房都來不及，哪有時間發朋友圈哦。」
還有剛剛在國慶假期看房歸來的汪女士告訴記者，這次通過中介去看房，對方竟然派出三名中介，其中一人負責開車接送，另外兩名則全程陪同，殷勤的服務令她受寵若驚。汪女士回憶到，此前樓市火爆時，都是一名中介帶2、3組客戶，「哪有現在這樣3名中介服務1名客人的？！」