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【按揭熱線】投資工廈需注意業權契約

2019-05-31

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓

受惠於工廈拆售項目,近月工商舖市場交投氣氛理想,4月份工廈註冊量創下自去年7月以來的十個月的高位,註冊金額更創下歷史新高。鑑於住宅物業受多項「辣招」所限,加上部分工廈入場容易,回報更可達四至五厘,因此不少人開始涉獵投資車位、工商舖等物業。然而,工商舖與住宅的按揭條款略有不同,投資者宜小心「地雷」以免損手。

銀行估價相對保守

按照工商舖的按揭規定,不論物業價值,若申請人的主要收入來自香港,按揭成數上限為四成,否則為三成。如申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保,按揭成數將再下降一成。要注意的是,購買工商舖的按揭規限較少,例如即使已有物業在手,或外地買家,或持貨不足三年,亦無須繳付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),因而吸引不少投資者入市,而印花稅(AVD)亦只有一套標準,不過稅率比住宅物業(AVD第二標準稅率)為高。

近年政府重啟活化工廈,當中買賣亦增加不少。若有意購入工廈,建議購入較新、位處零售區、人流量多及承租能力高的單位,升值潛力較高。一般來說,工商舖可承造P按計劃或H按計劃,還款年期最多三十年,但由於工商舖流通率相對較低,質素頗為參差,故此銀行估價相對比較保守,亦沒有一套既定的標準,主要視乎物業的優質程度。

另外,現時不少工廈拆售,出現蚑L,買家宜先弄清楚,獨立契、分契及蚑L的分別。首先,獨立契即是一個樓宇單位一張契,亦即是只有一個業權,這類承造按揭最簡單;分契的意思是將一個大單位分為小單位出售,而業主需透過律師行辦理,並於土地註冊處登記,將一個業權分拆為幾個業權,如手續辦妥,便可自由買賣,按揭問題不大;蚑L即指一個單位被分成兩個或以上的獨立單位,而每個單位沒有獨立的業權,加上業主未必會向屋宇署申請,或會牽涉另一個僭建的問題,因此銀行一般不接受蚑L的按揭。因此,在購入工廈單位前,買家最好先了解大廈公契,留意公契上列明之土地用途,是住宅或是商業用途。另外,還要查閱土地註冊處記錄,可看到業權狀況、是否有釘契的情況,還要留意單位有否符合《建築物條例》的規定,如走火通道、防火、排水及通風系統等。最後,記得購入單位先找銀行估價,以免估價不足大失預算。

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