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出「尚方寶劍」 收棕地發展

2019-11-21
■不少棕地現作停車場或回收場之用。 資料圖片■不少棕地現作停車場或回收場之用。 資料圖片

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香港寸金尺土,土地供應緊張,樓價持續高企,令基層市民的住屋訴求愈來愈迫切。政府急市民所急,在新一份施政報告推出重大土地房屋政策,包括開發棕地以大規模興建公營房屋,回應基層市民的住屋訴求。 ■張揚

行政長官林鄭月娥早前發表任內第三份施政報告,當中最大蚞布陘g地房屋政策,尤其關注基層住屋需要。在她公佈的一系列短、中、長期增加土地房屋供應的措施中,動用被稱為「尚方寶劍」的《收回土地條例》收回三類私人土地興建公營房屋(例如公屋、居屋、綠置居、首置上車盤等)最受人關注。這三類土地包括:

第一類:收回由私人擁有的新界約450公頃土地,大部分為棕地。政府會先規劃後收地,並優先檢視當中160公頃較接近現有基建設施的棕地。

該批棕地分佈在屏山及藍地一帶,今年底將開展進一步技術評估,原來的棕地作業會研究遷入多層大廈中,餘下的290公頃會於明年底開始檢視。

第二類:收回各區已規劃作高密度房屋發展、但多年來因各種原因而未有動靜(即仍未改地契)的地塊。政府會評估這些地塊是否具發展公營房屋的潛力。

第三類:收回位於市區並適合作高密度房屋發展的茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯合村寮屋區的私人土地,合共7公頃,可提供約6,300伙。政府將重建為以公營房屋為主的新社區,並透過按政策的補償安置,改善寮屋居民的居住環境。

近八成受訪者撐發展棕地

香港社區組織協會在今年7月至8月訪問150名居於不適切居所的住戶,例如茤苤B板房、籠屋、天台屋、工廈茤迮央A以了解他們就土地供應專責小組提出的土地選項的看法。受訪住戶的月入中位數為10,000元,當中有近10%的受訪者月入更低於5,000元。

調查結果發現,最多受訪者贊成發展棕地(78.7%),其次是贊成利用私人遊樂場地契約用地及私人新界農地儲備(67.3%),以及重置或整合佔地較廣的康樂設施(58%)。

香港社區組織協會社區幹事呂綺珊同意率先發展棕地,若部分零散棕地不適合大型房屋發展,可考慮作為臨時住屋用地,興建過渡性房屋。

【概念鏈接】

.棕地(Brownfield)

是指因產業轉型導致使用率低或閒置的用地,但經適當處理,可被重新使用。香港的棕地主要是位於鄉郊的原有農地,但荒廢後變成露天倉庫或停車場。

.收回土地條例(Lands Resumption Ordinance)

是政府為進行公共用途工程而收回土地的相關法例,訂明政府收地的權利及補償的義務。行政長官會同行政會議可按條例命令收回任何土地,而任何人不得因收地損失向政府採取法律行動,確保政府有效收地作發展。

.土地用途(Land Use)

是指土地資源劃定的使用方法。土地一般分為住宅、商業、工業、休憩、農業、濕地等不同類別。政府為確保土地得以合理利用及配置,會作出嚴格規管,土地擁有者須按照規定及限制條件運用,但由於土地用途涉及發展政策,用途的規劃經常出現衝突,政府亦會因應社會變化和長遠的城市規劃而更改用途。

【多角度觀點】

.規劃署前署長

開發棕地並非想像中容易。棕地問題並非在於數量和面積,而是如何安置棕地上的原有用途。即使興建多層物流大廈,體積亦會相當龐大,亦無法放置建築用的重型機械;即使作業者願意遷走,政府仍要解決業權問題,並可能要面對司法程序,所以較難掌握發展時間。

.新界露天倉經營者協會主席

支持政府發展土地增加供應,但必須為棕地作業者提供妥善的安置安排。政府發展洪水橋新發展區時,在北面預留約24公頃土地作棕地作業用途,並打算將部分受影響的棕地作業重置到多層樓宇,惟部分棕地作業如回收場等,需要使用大量重型機械,因荷重問題而難以上樓,其日常營運亦需要使用吊機,難以在室內操作。

另外,現時在棕地上的經營成本較便宜,每平方呎月租僅十餘元,但現有的多層貨倉,月租可能貴三倍,並非所有棕地作業者能負擔。

.綠色和平項目主任

同意棕地作業者對香港經濟有貢獻,政府需要處理其生計問題,為他們提供經濟誘因。政府要給棕地作業者看到,土地經規劃之後,可以給他們一個恰當的營商環境。發展棕地獲得跨黨派支持,政府有正當性收回棕地作發展。另外,現時棕地用途雜亂,部分更有非法的電子器材拆解場經營,污染環境;若能將棕地收回作發展,可以同時解決土地不足和環境污染問題。

.棕地租用者

1999年起租用棕地作為倉庫,存放大型建築材料,例如長20米的鋼鐵。近十年來,不斷另覓合適場地搬遷,但始終未能找到與現址面積相若的土地,而且市面上部分短期租約的地契難以更改用途,要搬公司舉步維艱。

.十八鄉鄉事委員會前主席

政府可在每區物色閒置的農地改劃為棕地,暫時安置受影響的棕地作業者。

【小知識】棕地有幾多?

根據規劃署初步估算,新界約有1,300公頃的土地可視為棕地,佔香港土地總面積約1%,其中古洞北 / 粉嶺北和洪水橋新發展區、元朗南及新界北,已涵蓋約540公頃的棕地,餘下760公頃棕地散佈於新界鄉郊各處。

【想一想】

1. 根據上文,說明棕地的定義。

2. 你認為政府開發棕地興建公營房屋,會遇到哪些困難?試舉一項困難,並加以說明。

3. 政府解決房屋問題可如何改善港人的生活素質?解釋你的答案。

【參考答案】

1. 棕地是指因產業轉型導致使用率低或閒置的用地,但經適當處理,可被重新使用。香港的棕地主要是位於鄉郊的原有農地,但荒廢後變成露天倉庫或停車場。

2. 政府開發棕地興建公營房屋時可能會遇到棕地租用者的反對。棕地租用者多數大多租用棕地作為倉庫,存放大型建築材料,例如長20米的鋼鐵。政府興建多層物流大廈,由於受到樓層高度和面積所限,可能無法放置這些大型建築材料。而且,現時在棕地上的經營成本較便宜,每方呎月租僅十餘元,但現有的多層貨倉,月租可能貴三倍,並非所有棕地作業者能負擔。

因此,棕地租用者可能會反對政府收回棕地發展。

3. 政府解決房屋問題可改善部分港人的居住環境,從而提升他們的生活素質。香港樓價和租金持續高企,基層住屋問題惡化。有調查結果顯示,不少居住於茤苤B板房、籠屋、天台屋、工廈茤迮左滌羆h市民,月入中位數為10,000港元,當中有近10%的受訪者月入低於5,000港元。而且,茤迮奶ˇA切房屋的居住環境惡劣,衛生欠佳。政府發展棕地,大量興建公營房屋,有助加快這些基層市民的上樓速度,改善他們的居住環境,令其生活素質有所改善。

【延伸閱讀】

1. 《「郊邊地」暫不動 棕地續規劃發展》,香港《文匯報》,http://paper.wenweipo.com/2019/02/21/HK1902210004.htm

2. 《行政立法合作推動發展棕地》,香港《文匯報》,http://paper.wenweipo.com/2019/01/17/WW1901170002.htm

3. 《平衡利益 開發棕地 解房屋難題》,香港《文匯報》,http://paper.wenweipo.com/2017/08/09/WW1708090001.htm

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