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經濟政治疫症繼續困擾 把脈鼠年樓市10個專家10個看跌

2020-01-29

鼠年伊始,經濟、政治、疫症問題繼續煩擾社會民生,樓市為市民最關心的議題之一,本報特邀包括堪輿學家麥玲玲在內的10位各界人士,為鼠年樓市指點迷津,結果10個專家全部看淡。有學者認為,修例風波一日未平息,樓市一日無運行;另有地產界人士警告,春節後可能出現結業潮及裁員潮,樓價有壓力,料全年跌幅半成至一成,納米樓或重傷跌兩成。麥師傅也同樣看淡納米樓前景,但看好地產股。■香港文匯報記者 黎梓田、顏倫樂

【堪輿家點睇】麥玲玲:災星病星入主 東區南區樓市弱

麥玲玲表示,豬年的流年財星飛臨中宮,凡在中宮者有「入凶」之象,故豬年財星力量受壓。來到鼠年,財星「出囚」,有重現曙光之感,立春八字亦有食神、傷官及正財透出,屬「勞而有功」之象,所以鼠年整體經濟不會像豬年大起大落。鼠年屬土旺之年,基建項目有利可圖,地產界的走勢也持續理想,有不少發展空間,相關股票可看高一線。

麥玲玲說,今年樓市整體成交量將會不俗,買賣雙方各有支持,但價位難創新高,其中納米樓走勢不樂觀,而1,000萬元以上單位較為佔優。鼠年正西因有流年九紫喜慶星飛臨,所以西九一帶樓市容易再度活躍。不過,正東及正南分別有五黃災星及二黑病星入主,港九新界的東區及南區有較多困擾,容易拖累該區的樓市表現。

國際關係持續緊張

另外,鼠年土重,土生金,可轉化為「財」,但過程緩慢,無法急功近利,應以中長線投資為主。全年雖有偏財,但力量不如豬年強大,投機炒賣活動適可而止,而流年同時有軍權擴張之象,國際關係持續緊張,慎防市況因此突然逆轉,下半年後始會逐漸緩和。

【測量師點睇】萊坊執行董事兼估價及諮詢部主管林浩文:春節後小陽春今非昔比

林浩文表示,雖然近日社會比較穩定,但經濟數據卻顯示香港正步入衰退,尤其農曆新年後部分行業可能出現結業潮及裁員潮,這會對香港樓市帶來負面影響,預計今年農曆新年後出現的「小陽春」跟以往不同,會是「旺成交量但價錢平穩」,尤其豪宅物業。

他續說,施政報告後的「放寬按揭措施」令買家的首期壓力大減,推動積聚的購買力釋放,特別是600萬至800萬元樓價的住宅市場。預計1,000萬以下的單位今年將成為市場的主要需求動力。以800萬預算和現時樓價呎價分析,買家可在新界地區如將軍澳、東涌、屯門、元朗、天水圍等區購買500呎以上單位,因此預計成交將會集中在這些區域。

他估計,因政府新政策,納米樓無論一手或二手市場的壓力都會較大。發展商在未來數月推盤都會集中在1,000萬元以下的中小型單位,部分發展商會推出豪宅單位以測試市場反應,但成交量仍會低水。

整體而言,預期今年一二手住宅銷售量跟去年相若,維持在6萬宗左右,二手成交量因政府新措施有望回升。而總結2020年一般住宅樓價將下跌約5%,但大跌市的機會不大。賣地方面,估計政府今年賣地仍緩慢。2022年及2023年後土地及住宅供應十分緊張,所以今年是造地關鍵的一年。

【測量師點睇】泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚:失業增 租金受壓

張翹楚表示,鼠年樓市是上落市,第一、第二季下跌機會比較高,預計頭兩季減幅約5%,但實際全年表現要看年中社會事件的發展與外圍,若銀行收緊按揭,失業率惡化,租金受壓,加上本年一手供應較多,而空置稅很有機會落實,全年跌10%的機會還是有的。

但他指對市場仍然傾向樂觀一點,若社會氣氛回穩、通脹有1.1%至1.6%的話,樓價依然有機會微升3%至5%,預料在第三季開始收復失地。他續說,現時本港寫字樓空置率約5.9%,中環空置率約3.5%至4%,寫字樓市埸避險情緒高,租戶或會要求減租,再加上前景未明朗,有機會令今年商業地皮成交價不理想,受到壓力較住宅更大。

至於樓價在800至1,000萬元的物業,受惠放寬按揭保險計劃,下行壓力會較細,而換樓物業受壓程度會較大。至於豪宅市由於供應始終較少,交投減少下,往後樓價水平或許變化不大甚至有一定升幅,但交投較稀。他又預計,未來新盤將集中新界,今年跌幅較其他地區會較多。而因為新政策影響,過去成交集中一手的局面或會改變。

【學者點睇】浸大財務及決策系副教授麥萃才:疫情未完 樓價有序下跌

麥萃才表示,在房屋供不應求及低息環境下,今年樓價沒有大跌的條件。首先,武漢肺炎會凍結樓市一段時間,但進入4至5月後,氣溫上升,流感病毒減少,故疫情會在夏季完結,對樓價影響不太大。至於社會事件,由於「個個怕死」不上街,所以會很快平息。不過,武漢肺炎及社會事件令市民減少外出消費,不利經濟活動,料本港經濟將進一步惡化。假設其他因素沒有惡化,第一二季樓價將有序下跌,而第三、四季將回復正常,但仍需視乎經濟表現及發展商如何推盤。整體而言,全年樓價將下跌5%至10%。

【學者點睇】浸大榮休經濟系副教授巫伯雄:外圍動盪 樓市難好轉

巫伯雄表示,今年的樓市預計會繼續向下調整,不過暴亂的因素仍未反映出來,並且難以估計「亂到幾時」,而且美國又有大選,政治時局變數頗大。最樂觀的情況是,修例風波能在今年平息,則今年的下調幅度不會超過去年高位至今的累積跌幅,亦不會出現大跌;他指,如果風波未能平定,繼續拖拖拉拉的話,人身安全未能解決,國際資金會減少流入香港,則樓價將浮浮沉沉,並呈「陰乾式」下跌。

巫伯雄認為,經濟衰退及失業率上升只是表象,香港內部矛盾以及管治質素才是最首要處理,如未能解決,則本港樓市及經濟亦不會有運行。至於納米樓表現,政府將銳意處理房屋問題,相關物業表現將跑輸大市。股票市場方面,因已與國際市場接軌,所以受本地修例風波影響不大,如購買跟隨大市表現的交易所買賣基金(ETF)例如盈富基金,表現應較投資物業理想。

【學者點睇】中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量:社會事件 阻樓價回升

莊太量指出,樓市下行的時間不會太長,料累跌10%後便會反彈,估計今年樓市表現將在社會事件淡化後重拾升軌。至於失業數字,大部分工作仍「保得住」,料失業率難大升,樓價不會因失業率出現太大影響。香港今年亦不會重演2003年沙士時的樓災,港人已吸收當年經驗,只要肯平就有人承接,而是次爆發的肺炎疫症,香港也不是主角,相信疫症會過去。樓價預測方面,全年將有10%以內升幅,或可挑戰去年高位。在寬按措施下,而800萬元以下的中小型單位將跑贏大市,而納米樓表現則較差。

嶺大潘蘇通滬港經濟政策研究所高級研究員何濼生:移民慾升 部分資金流走

何濼生表示,今年樓價下跌機會大,跌幅在半成以內,大跌機會很微。預料整體供應會微跌,不過失業率上升加上預期經濟轉差導致樓價表現受拖累,不少對前景抱懷疑的人均有移民想法,或有部分資金由物業市場流走。

【地產界點睇】中原集團主席施永青:去年壞消息 今年續發酵

施永青指出,雖然去年社會動盪及失業率有上升,但主要影響較低收入的一群,相信對樓市未必有太大影響,預期今年利淡環境持續,不利樓市投資,但因大部分利淡消息於去年出現,故今年跌幅較去年樂觀,料跌約5%至10%。

他又指,中小型單位的用家需求仍在,反觀豪宅需要可能相對減少,但不排除會有內地人來港買豪宅,而商廈物業跌勢較住宅多。他續說,最近新盤銷情造好可能與單位面積較細及價錢吸引有關,預計農曆新年後樓市將出現小陽春。

【地產界點睇】紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮:納米樓當災 將跌逾20%

湯文亮認為,今年樓市與往時有些不同,上半年預料下跌,主要是延續去年底成交較少及樓價下跌的大環境,加上發展商於農曆新年前後推盤,預料減幅較大,或引致二手減價回落,但樓價下跌或將刺激買家入市。

他認為若交投回升情況持續至下半年,樓市可能會止跌回升,原因在於政府或放寬逆周期措施。他預料樓價首9個月跌幅或達10%,到最後一季才回升4%至5%,全年呈現跌「剔形走勢」。至於今年跌得最多的物業類型,他估計會是200多方呎納米單位及樓上舖,全年有機會「重傷」跌多過20%。

而跌市下,預料地舖租金下跌,不少銀座式大廈樓上舖搬回地舖,尤其是飲食類,令樓舖空置率有上升情況,為樓上舖被睇低一線的原因。此外,因為中環甲廈租金去年下跌10%至15%,他預料會推動租戶由非核心區搬遷回核心區,導致非核心區租金下跌。但他認為租金下跌是好事,因為代表業主寧願減租亦不賣,又指現時投資者應持有現金等待入市機會。

【地產界點睇】美聯首席分析師劉嘉輝:經濟向下行 拖累樓市表現

劉嘉輝表示,今年上半年樓市下跌機會大,但不會大跌。今年供應增加幅度不多,但經濟下行以及港人對前景悲觀,均會拖低樓市表現。

劉嘉輝又表示,市場抗跌能力強,有業主在放寬按保樓價上限後反價封盤,而且發展商補充土地儲備亦較困難,未見一手樓需割價求售。預計全年一手私樓註冊量可達1.8萬宗,按年跌14.3%。今年有機會推出的新盤涉逾2.7萬伙,屯門及元朗區為供應重鎮;新盤銷售額或進一步跌至2,000億元。

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