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安達臣首置盤7大問題 流標風險急升

2020-04-15
■ 安達臣道地皮發展模擬圖。■ 安達臣道地皮發展模擬圖。

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 安達臣道石礦場首置盤項目將於下月截標。政府早前公佈招標條款,不過內容相當辛辣,多個測量師亦因此對地皮調低估值。總括而言,有7大因素導致項目被市場睇低一線,例如項目由政府隨機挑選約1,000伙作為首置單位,意味發展商興建物業時無法將私樓部分與首置部分區分;此外,項目須要現樓賣,但又並無豁免「一手空置稅」,更需要公佈首置部分的價單後才輪到私樓,變相發展商要逼在一個極短時間內賣樓。連串辛辣條款加上最近樓市受疫情影響,令該地流標風險直線急升。

首置盤興建與銷售掣肘極多

資深測量師、立法會議員謝偉銓最近有對項目賣地條款作出研究,他指出,雖然對上一個港人首置盤馬頭圍道「煥然懿居」(市建局負責興建及銷售),去年以市價六二折推售,反應甚佳,超額認購逾45倍,但與今次安達臣道石礦場模式卻不盡相同。今次安達臣道首置盤由發展商負責興建及銷售,但同時設多項限制,估計對發展商出價取態有重大影響。

據了解,今次賣地章程中列明,項目單位面積須介乎247至495方呎,並規定項目單位總數的20%須為開放式、25%為一房、55%為兩房間隔。局限了發展商因應市場變化而調整單位面積和比例的彈性。而今次首置項目的折扣率為八折,亦低於之前的「煥然懿居」,發展商須就單位的市值委託測量師撰寫估值報告提交予政府參考,運房局亦有權決定市價。

需先賣首置盤 私樓隨後

此外,當發展商取得入伙紙後,政府才會再隨機於當中抽出不少於1,000伙作為首置單位,更辣條款是,在首置單位的價單公佈前,發展商不得公佈項目餘下私人住宅單位的售價。換言之,發展商於樓盤現樓開賣前,無從得知政府會抽取項目哪些單位以首置盤方式出售,亦無法先用樓花方式出售私樓部分。

謝偉銓相信,隨機挑選是為了讓私人單位與首置單位能公平分配,避免發展商預留座向、景觀及樓層較優質、甚或用料、設計較好的單位作私人出售,用意良好。惟同時,繁複的條款令發展彈性大減,投資風險增加,例如項目須待現樓方能出售,但私人單位部分不會獲「一手空置稅」豁免,無論銷售安排、時間等都有局限,自然令發展商的出價更趨向保守。

翻查資料,安達臣道石礦場一帶,原先計劃八成單位發展私人住宅。及至2017年初,政府首次提出首置上車盤,同年再定下安達臣道石礦場這一地點作先導計劃。2018年初華懋投得安達臣石礦場首幅私宅用地,每呎樓面地價約1.2萬元,不過,2018年政府將安達臣道6幅私宅地撥作公營房屋發展,加上區內商業及生活配套未完善,直接影響該區地價水平。

除地價受影響,首置盤推出時間亦常被指不合時宜,2017年政府初次提出安達臣首置上車盤時,已有聲音指計劃需要6年、即2023年才落成,無助解決房屋問題,而支援對象亦非社會急切須要上車人士,但聲音被束之高閣,計劃持續推展。情況亦一如當初所料,首置盤至今年才推地,假設順利批出,實際落成時間或者較當初預測更長,即大概2024年才落成。

每呎樓面估價最低3400元

自政府公佈賣地條款後,業界對地皮估值大幅調低,幅度約15%,最新估值介乎約37億至87億元,上下限差距極大,反映業界看法非常參差,預計每方呎樓面地價約3,400至8,000元。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文直言,估計發展商對地皮出價保守,如政府底價沒因應市場作出變化,地皮有流標風險。

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