■ 安達臣道地皮發展模擬圖。香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 安達臣道石礦場首置盤項目將於下月截標。政府早前公佈招標條款，不過內容相當辛辣，多個測量師亦因此對地皮調低估值。總括而言，有7大因素導致項目被市場睇低一線，例如項目由政府隨機挑選約1,000伙作為首置單位，意味發展商興建物業時無法將私樓部分與首置部分區分；此外，項目須要現樓賣，但又並無豁免「一手空置稅」，更需要公佈首置部分的價單後才輪到私樓，變相發展商要逼在一個極短時間內賣樓。連串辛辣條款加上最近樓市受疫情影響，令該地流標風險直線急升。
首置盤興建與銷售掣肘極多
資深測量師、立法會議員謝偉銓最近有對項目賣地條款作出研究，他指出，雖然對上一個港人首置盤馬頭圍道「煥然懿居」(市建局負責興建及銷售)，去年以市價六二折推售，反應甚佳，超額認購逾45倍，但與今次安達臣道石礦場模式卻不盡相同。今次安達臣道首置盤由發展商負責興建及銷售，但同時設多項限制，估計對發展商出價取態有重大影響。
據了解，今次賣地章程中列明，項目單位面積須介乎247至495方呎，並規定項目單位總數的20%須為開放式、25%為一房、55%為兩房間隔。局限了發展商因應市場變化而調整單位面積和比例的彈性。而今次首置項目的折扣率為八折，亦低於之前的「煥然懿居」，發展商須就單位的市值委託測量師撰寫估值報告提交予政府參考，運房局亦有權決定市價。
需先賣首置盤 私樓隨後
此外，當發展商取得入伙紙後，政府才會再隨機於當中抽出不少於1,000伙作為首置單位，更辣條款是，在首置單位的價單公佈前，發展商不得公佈項目餘下私人住宅單位的售價。換言之，發展商於樓盤現樓開賣前，無從得知政府會抽取項目哪些單位以首置盤方式出售，亦無法先用樓花方式出售私樓部分。
謝偉銓相信，隨機挑選是為了讓私人單位與首置單位能公平分配，避免發展商預留座向、景觀及樓層較優質、甚或用料、設計較好的單位作私人出售，用意良好。惟同時，繁複的條款令發展彈性大減，投資風險增加，例如項目須待現樓方能出售，但私人單位部分不會獲「一手空置稅」豁免，無論銷售安排、時間等都有局限，自然令發展商的出價更趨向保守。
翻查資料，安達臣道石礦場一帶，原先計劃八成單位發展私人住宅。及至2017年初，政府首次提出首置上車盤，同年再定下安達臣道石礦場這一地點作先導計劃。2018年初華懋投得安達臣石礦場首幅私宅用地，每呎樓面地價約1.2萬元，不過，2018年政府將安達臣道6幅私宅地撥作公營房屋發展，加上區內商業及生活配套未完善，直接影響該區地價水平。
除地價受影響，首置盤推出時間亦常被指不合時宜，2017年政府初次提出安達臣首置上車盤時，已有聲音指計劃需要6年、即2023年才落成，無助解決房屋問題，而支援對象亦非社會急切須要上車人士，但聲音被束之高閣，計劃持續推展。情況亦一如當初所料，首置盤至今年才推地，假設順利批出，實際落成時間或者較當初預測更長，即大概2024年才落成。
每呎樓面估價最低3400元
自政府公佈賣地條款後，業界對地皮估值大幅調低，幅度約15%，最新估值介乎約37億至87億元，上下限差距極大，反映業界看法非常參差，預計每方呎樓面地價約3,400至8,000元。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文直言，估計發展商對地皮出價保守，如政府底價沒因應市場作出變化，地皮有流標風險。