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【樓市會否深度調整?(三之一)】樓市六個不同 難現沙士式崩跌

2020-04-27

世紀疫症來襲 劇本似曾相識

世界上重要的事件總會重複發生兩次,第一次是以悲劇形式出現,第二次出現會是喜劇形式。時隔17年,香港又遭逢世紀疫症襲擊,難免勾起港人2003年的沙士回憶,當年淘大花園曾有單位以55萬元的殘價成交,但回顧過去十個多月時間,樓價指數僅累跌8.2%,即使是疫情嚴峻的當下,市場也只有零星的大劈價個案。相似的疫境,相信不少市民都有一個疑問:香港樓市是一種怎樣的局面?會否有深度調整?香港文匯報邀請多位專家,一連三日剖析樓市未來發展的可能性。■香港文匯報記者 黎梓田、殷考玲、馬翠媚

我們所處的是一個全新時代,從科學角度看事物,凡事都可能發生,正如5月紐約期油上周二史上首次跌到負40美元一樣,「沒有做不到的,只有你想不到的」。與2003年沙士時相似的疫境,樓市今次會有不同的結局嗎?綜合專家的意見,今天本港樓市大環境與沙士時有六大不同之處,預料不會出現沙士式的崩跌。但整體大市呈下行趨勢,市場不時會有驚嚇式的跳樓貨出現,主要是呼吸Plan、高按及各區偽豪宅。這些業主過去勉強上車,失業加上財困之下,就只有低價出售物業。

第一個不同:港府大力救市

今次全球救市力度之強,絕非沙士時可比擬。沙士當年,由於疫情集中在亞洲,當時香港庫房亦空虛,無力救市;今次香港的救市力度可用史詩級強勁來形容,動用大規模逆周期措施總額近2,900億元,涉款相等於生產總值近10%,撐企業、保就業,並代受影響的行業出糧半年,每名員工每月上限9,000元,惠及150萬人;又向不少於170萬人派發一筆過7,500元津貼;另又創造4萬個就業崗位,令失業狀況有所紓緩;同時亦有不同措施支援失業人士,失業不致全無收入。不少大型機構及民間機構亦大力出資出力,這場面沙士當年並未出現。

除香港外,是次疫症影響全球,全球主要央行都傾力放水,美國也「唻迭v重推無限量QE。市場普遍預期,環球市場水浸,資金將流入固定資產,包括樓市。參考美國以往連續三輪量寬後,均帶動本港樓價向上,加上預期會長時間維持低息,相信美國無限量QE的效應對穩住本港樓市仍有一定作用。

第二個不同:企業自救能力增強

沙士時本港尚未走出被1997年亞洲金融風暴打擊的低谷,經濟處低潮期,市面本已蕭條,再經沙士蹂躪,當時中小企應對能力很差,沒有網購,也沒有外賣App,更沒有政府代出糧,結果失業率高至8.7%,經濟及金融風險傳導到樓市層面,樓價由1997年高位下跌七成,負資產逾10萬宗。今次不少企業透過科技應用WFH(在家工作),仍能維持一定的經濟活動;零售、餐飲有網購及外賣平台幫助,雖然面對高昂舖租的困難,但業界指網購及外賣對生意幫助有10%至15%,相比沙士時近乎零收入已大大減低損失。

第三個不同:經濟周期不同

沙士當年,香港剛經歷完1997年金融風暴,以及2000年科網股泡沫爆破,股市樓市急跌,民間財富蒸發一空,企業大規模裁員減薪,且政府早於沙士爆發前,已經連續3個財政年度錄得財赤,庫房空虛,2003年本港財儲降至只有約2,600億元,當時更出現通縮,公務員在當年2月起分兩次減薪,經濟正處於下行周期的谷底,最後靠內地開放個人遊及2008年美國QE等外力輸入,才令經濟及樓市反彈。

現時港府庫房空前充裕,即使今次豪使2,900億元,財儲仍有8,000多億元,為沙士時的3倍。內地個人遊、股市互聯互通、粵港澳大灣區、「一帶一路」等內地的經濟助力源源不絕,經濟周期處於高位整固期,今年公務員更加薪4.75%至5.26%。若非受去年貿易戰和社會事件等影響,香港的各項基本面並不弱。

第四個不同:樓市撤辣可注動力

辣招本意是透過抑壓市場需求,為樓市降溫。今時今日,辣招反過來成為樓市的護盾,令住宅較難出現恐慌拋售,避免了今天樓市因炒賣而出現大跌。首項樓市辣招已經要追溯至2009年10月,當時對價值2,000萬元或以上的住宅物業實施六成按揭成數上限,樓價低於2,000萬元的物業繼續沿用七成按揭上限,但貸款額最多不超過1,200萬元。樓市辣招過去十年不斷加碼,入市買家絕大部分已是用家及長線投資者,供完樓的比例亦較沙士時高,因此不必賤賣物業。同時間,「撤辣」將成為另一項對樓價有提振作用的措施,雖然於疫市下未必會令樓價大幅上升,卻可以減慢樓價跌幅。相比當年沙士之後,政府只能靠停止賣地、縮減供應來保衛樓市,今天政府可以迴旋的空間顯然更大。

第五個不同:內地資金不容忽視

沙士時基本沒有內地資金來港買樓,也沒有滬港通和債券通。內地資金來港買樓在2015年左右開始增多,2016年人民幣貶值潮時,大量內地資金湧入香港樓市,並一度佔部分新盤成交比例達三成,其後內地資金更擴至買商舖、整幢商廈,甚至買地皮。內地資金亦被認為是香港樓市上升的一個推手。

現時疫情下內地大印銀紙救經濟,內地居民已經擔心人民幣貶值及通脹,部分城市的樓價已經「疫」市起動。若人民幣繼續有貶值預期,內地投資者的目標必將轉向更多非人民幣資產,本港樓市、理財產品會是他們的一個選項。若本港樓市非常差,港府會撤辣,包括SSD、BSD及DSD,為內地資金及港人買第二層樓掃清障礙。

此外,內地投資者經港股通買港股,對本港股市和金融業構成穩定作用,股市旺也能帶動財富效應。統計顯示,截至4月22日,南向資金即內地資金透過港股通,淨買入港股達13,036.11億元人民幣。

第六個不同:其他因素繼續發力

金管局近年提高對銀行各項要求,同時對按揭申請有嚴格監管,包括設定按揭成數上限及壓力測試等,在較高門檻下借貸人的財務狀況相對較以往穩健。最新3月份本港住宅按揭貸款拖欠比率為0.03%,大大低於2003年沙士時期的逾1%。另截至去年11月,新批出住宅按揭貸款的平均供款與入息比率只約35%,同時實質按揭利息僅約2.5厘,2003年沙士時樓價之所以大跌,其實是1997年樓市泡沫結果的反映,1997年按揭供款與入息比率高達100%以及最高按息近20厘。沙士時按揭供款與入息比率則降至約22.2%、實質按揭利息約2.5厘。

是次疫情下,銀行還對企業客戶及個人客戶推出樓按「供息不供本」安排,這也是沙士時所沒有的;加上,現時供完樓的業主比例高逾60%,無故不會賣樓,更不必賤賣。

相似的疫境,不同的樓市宏觀環境,樓市今次會有不同的結局嗎?

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