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特稿:商業地轉住宅地有錢途?

2020-05-24
■ 啟德新發展區。 資料圖片■ 啟德新發展區。 資料圖片

隨茧o展商積極推盤,市場焦點又再一次放到一手市場上。不過「麵包來自麵粉」,自過去啟德地出現多宗商業地流標及撻訂個案後,一直銳意覓地建屋的港府似乎有意打這些「麵粉」的主意。財政司司長陳茂波早前表示,若技術上可行會考慮啟動城規程序,將流標的啟德商業用地改成住宅用地。但有測量師指,若過多發展住宅部分,或會令啟德發展區的定位出現混淆,減弱市場對東九龍成為第二個核心商業區(CBD2)願景的信心。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,本身不太贊成將商業地轉為住宅地。他認為這是一個「有雞先還是有雞蛋先」的問題,啟德地之所以值錢,是因為東九龍CBD2的願景,而CBD2的主要特點就是有夠多的商業元素。

商業元素減 或削弱估價

張翹楚舉例指,如對照內地的做法,要發展一個新區,往往是先把政府部門搬過去,之後銀行搬過去,然後再提供稅務優惠吸引企業搬過去,新區才算成型。不過,啟德早期的發展卻是啟晴h及德朗h兩個公共屋h,做法本身已難以理解,若再將啟德商業地轉作住宅地,這種發展住宅部分的做法容易令人混淆啟德發展區的定位,甚至減弱市場對東九龍CBD2的憧憬。

再者,張翹楚又表示,東九龍的住宅價格,並非單純區內出現商業樓宇而帶動,而是寫字樓衍生出的就業需求而帶動,而住宅租金也會影響其售價,如商業樓宇減少,相關打工仔的租賃需求減少,則容易令住宅價格減低,從而令「麵粉」價值下降。因此,將商業地轉為住宅地並非代表政府不必將土地賤賣。

他又指,最近地皮流標或撻訂個案均集中在東九龍商業地,地皮能否賣出會大大影響東九龍的商業樓宇市場。不過,市場亦並非單看地皮價格,市民購買力也影響營商環境,街道上的零售店舖是否「十室九空」,商舖出租情況也會推延至商業樓宇市場。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示,若將啟德曾流標的商業地轉作住宅地亦未嘗不可,但該地首先要解決的是交通配套問題,例如之前一直「只聞樓梯響」的輕軌系統,如能茪O發展的話,則有助帶動住宅及商業地皮的價值,發展商投地也會睇高一線。

陳超國認為,將商業地轉作住宅地,對於房屋供應有一定作用,例如增加房屋供應,但不會有太大影響,畢竟涉及地皮數目有限,相關供應量對比起龐大的短缺只是一個小數目。不過,商業地轉住宅地固然會令地價增加,不過仍要視乎地積比的差異以及實際市況。

■記者 黎梓田

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