■ 啟德新發展區。 資料圖片隨着發展商積極推盤，市場焦點又再一次放到一手市場上。不過「麵包來自麵粉」，自過去啟德地出現多宗商業地流標及撻訂個案後，一直銳意覓地建屋的港府似乎有意打這些「麵粉」的主意。財政司司長陳茂波早前表示，若技術上可行會考慮啟動城規程序，將流標的啟德商業用地改成住宅用地。但有測量師指，若過多發展住宅部分，或會令啟德發展區的定位出現混淆，減弱市場對東九龍成為第二個核心商業區(CBD2)願景的信心。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，本身不太贊成將商業地轉為住宅地。他認為這是一個「有雞先還是有雞蛋先」的問題，啟德地之所以值錢，是因為東九龍CBD2的願景，而CBD2的主要特點就是有夠多的商業元素。
商業元素減 或削弱估價
張翹楚舉例指，如對照內地的做法，要發展一個新區，往往是先把政府部門搬過去，之後銀行搬過去，然後再提供稅務優惠吸引企業搬過去，新區才算成型。不過，啟德早期的發展卻是啟晴邨及德朗邨兩個公共屋邨，做法本身已難以理解，若再將啟德商業地轉作住宅地，這種發展住宅部分的做法容易令人混淆啟德發展區的定位，甚至減弱市場對東九龍CBD2的憧憬。
再者，張翹楚又表示，東九龍的住宅價格，並非單純區內出現商業樓宇而帶動，而是寫字樓衍生出的就業需求而帶動，而住宅租金也會影響其售價，如商業樓宇減少，相關打工仔的租賃需求減少，則容易令住宅價格減低，從而令「麵粉」價值下降。因此，將商業地轉為住宅地並非代表政府不必將土地賤賣。
他又指，最近地皮流標或撻訂個案均集中在東九龍商業地，地皮能否賣出會大大影響東九龍的商業樓宇市場。不過，市場亦並非單看地皮價格，市民購買力也影響營商環境，街道上的零售店舖是否「十室九空」，商舖出租情況也會推延至商業樓宇市場。
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，若將啟德曾流標的商業地轉作住宅地亦未嘗不可，但該地首先要解決的是交通配套問題，例如之前一直「只聞樓梯響」的輕軌系統，如能着力發展的話，則有助帶動住宅及商業地皮的價值，發展商投地也會睇高一線。
陳超國認為，將商業地轉作住宅地，對於房屋供應有一定作用，例如增加房屋供應，但不會有太大影響，畢竟涉及地皮數目有限，相關供應量對比起龐大的短缺只是一個小數目。不過，商業地轉住宅地固然會令地價增加，不過仍要視乎地積比的差異以及實際市況。
■記者 黎梓田