工銀國際研究部 李興文、韓涵
得益於高線城市和低線城市的房地產市場回暖，住宅銷售持續上升。我們注意到土地市場呈現分化格局，低線城市去化率較低。上周，15家主要開發商組成的權重價格指數周環比上升7.79%，與恒生指數的7.88%升幅相仿，並跑贏恒生國企指數的5.28%升幅。我們預期房地產行業政策將側重在維護房地產市場穩定。另外，上周發布的海南自由貿易港的發展規劃將利好地方房地產市場發展，但其對市場影響相較於2018年的情況會比較有限。
疫情累積需求逐漸爆發
住宅銷售月環比持續回暖。雖然我們觀測的26個城市上周的一手房市場住宅銷售在五月底成交量高基數的影響下周環比下降，上周26個城市的總體住宅銷售仍然分別月環比和同比上升44.1%和35.8%至3.70萬套，我們認為這主要得益於新冠疫情期間累積的需求爆發。其中一線城市只有北京的住宅銷售同比下降44%至900套。10個二線城市中，南京/合肥的住宅銷售呈月環比下降，而福州/合肥的住宅銷售月同比下降。
二手房市場方面，13個城市的住宅銷售總量上周達到2.12萬套，月環比和同比上升分別63.6%和84.3%。2個一線城市/6個二線城市/5個低線城市的住宅銷售總量上周月環比和同比均錄得大幅度上升。值得注意的是，雖然上周北京的一手房市場住宅銷售同比下降，但二手房市場住宅銷售實際上同比上升104.8%至4,100套，反映出北京的住宅需求強勁。
土地市場分化。上周，290個城市的土地成交規劃建築面積達到1,800萬平方米，其中一線/二線/低線城市的成交面積分別周環比下降39.6%/41.9%/47.7%至30/690/1,080萬平方米。我們認為土地成交量下降主要由於前周的土地供應下降，而上周一線/二線/低線城市土地成交溢價率與前周持平，意味着土地市場仍保持平穩。值得注意的是，若以每周的成交規劃建築面積與之前一周的推出規劃建築面積之比作為去化率，低線城市的地塊去化率實際上由前周的34.9%下降至上周的26.7%。同時，高線城市的地塊去化率由前周的71.4%上升至上周的81.7%，反映出高線城市的土地市場氣氛向好。
房地產板塊跑贏其他非房地產中資股板塊。經過前周環比上升3.3%後，我們觀測的15家主要開發商組成的權重價格指數在上周環比上升7.79%，而同期恒生指數和恒生國企指數分別環比上升7.88%和5.28%，反映內房板塊較其他中資股板塊更被市場看好。開發商權重價格指數上升主要得益於恒大(3333)、融創(1918)、中海發展(0688)和華潤置地(1109)股價分別周環比上升10.6%/10.6%/5.9%/6.9%的帶動。
維穩仍是內地房策重點
房地產市場維穩仍是政策重點。新冠疫情的影響消褪帶動一手和二手房市場回暖及部分城市房價反彈，或令市場關注房地產市場的政策風險。雖然一些城市因供需不平衡而出現部分地區的房價快速上升，我們認為大部分城市的房價不會出現整體性急升，各地政府將密切追蹤本地住宅市場的表現。我們相信房地產市場維穩仍是當前房地產政策的重點。