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【新股分析】綠城管理輕資源運營 代建市場前景可觀

2020-07-02

綠城管理(9979)成立於2010年是中國房地產市場最大的代建公司。目前公司在中國85座城市及柬埔寨擁有260個代建項目,管理總建築面積為6,750萬平方米,擁有72個新簽約項目,新訂約總建築面積約為1,600萬平方米,佔中國代建市場的份額達23.7%。

根據中國指數研究院報告,預計自2020年至2024年,中國代建市場於新簽約總建築面積方面將以23.5%的復合年增長率繼續增長,2024年市場的新簽約總建築面積估計達到1.9億平方米。代建業務相較於傳統物業開發業務享有較高的利潤率,由於項目擁有人主要負責土地收購成本及物業建造成本,而代建公司僅需提供管理團隊,負責前期規劃設計、後續建設、營銷、品牌輸出及物業管理等服務,屬輕資產運營。

2017至2019財年,公司營業收入分別為人民幣10.2億元、14.8億元、20億元,其中來自商業代建業務的收入佔比分別為79.4%、77.3%及73.8%,而來自政府代建業務的收入佔比分別為14.8%、13.7%及18.0%;毛利率分別為56.8%、50.2%、44.2%,毛利率持續下跌由於支付合作業務夥伴的服務成本增加所致(2019年與業務夥伴的收入佔比約40%);貿易應收款項減信貸虧損撥備分別為1億元、7,820萬元及1.4億元;淨利率分別為25.2%、24.5%、19.5%。

給予「申購」評級

估值方面:按全球公開發售後的19億股本計算,公司市值為42億至57.3億港元。2019年公司市盈率約為9.9倍至13.5倍,市淨率約為2.24倍至2.54倍。基石方面引入蘇泊爾產業資本、祥來2家投資者,合計認購2.1億港元。此次穩價人為瑞信,近一年共計6個項目,首日表現5漲1跌,我們認為代建行業仍屬於發展初期,而其輕資源運營模式導致毛利率、淨利率遠高於傳統物業開發行業,綜上所述給予其73分,評級為「申購」。

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