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■財政司司長承諾未來會增加土地供應量，從根本上的供求關係理順樓價高企的問題。 本報圖片
威格斯資產評估顧問公司執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
前幾天晚上看到一個時事電視節目，報道某個成功的企業家特別住幾晚籠屋，體驗一下低下層居民的真正生活。他早上上班幹街道清潔工作，工資只可負擔吃約20餘元的午飯，但發覺可供選擇的不太多。他又去同區的物業代理查詢籠屋床位的租金，發覺近期入住的居民持續上升，推高租金水平至600元。他不禁嘆息樓宇的租金和價格太貴，間接推高各行業的經營成本，使物價不停向上。
筆者慨歎樓價高企確是基本民生問題！面對民間遏止樓價的聲音非常強大，財政司司長承諾未來會增加土地供應量，從基本上的供求關係理順樓價高企的問題，達到香港長期繁榮穩定的目的。
首先讓我們一同回顧2010年香港住宅樓宇市場表現。直至2010年底，香港的住宅總存量已突破110萬個，當中超過93%是實用面積少於100平方米的中/小型單位。如以1960年起算，過去五十年的平均年供應量達22,000個；但從2008年起的近四年連續錄得8,780個（2008）；7,160個（2009）；14,260個（2010）及10,960個（2011預測），這四年的平均供應量約10,290個，即是只達過去50年的46.8%，是處於極低水平！
從各個有效渠道資料中得知政府採取多項措施來增加土地供應量，目標是將年推出土地單位目標加碼至3萬伙。新財政年度中，政府有機會推出的地皮約2100萬平方呎，主要集中在將軍澳（約9,000伙）；何文田（約8,000伙）；油塘（5,500伙）及東涌（5,100伙），大部分土地是住宅（甲類）用途，即高層高密度式住宅發展，主要是供應中小型類別。
另外本地兩大非政府土地供應者包括市建局和港鐵也可以額外推出約19,400伙住宅。市建局的未來主要發展計劃包括觀塘市中心計劃約1,700伙；深水埗兩大項目約960伙；紅磡/土瓜灣四個項目780伙及上環兩項小型重建項目。反觀港鐵公司，她的主要項目都是位於鐵路沿線的上蓋發展，如荃灣西站五、六區的約4,100伙；南昌站約3,300伙；大圍站約2,900伙及天水圍兩站的4,100伙，大部分在新界西區。
綜觀這個總數達5萬伙的未來供應中，以新界區為主流，尤以將軍澳、東涌、荃灣、天水圍、觀塘、紅磡（含土瓜灣）為重點，已佔了總量約65%。面對龐大同區供應量，這些區域的住宅樓價會短期內受壓令上升幅度低於全港平均水平。如果單看九龍區，新供應量主要集中在觀塘、紅磡（含土瓜灣）、南昌站附近，這些區域也會出現供應量較大的短期扭曲市場。
但這個供應量表也正告訴我們，香港區的未來幾年的整體供應量是最少的，指向供應量較少而令樓價上升較多的市場規律。如以住宅面積水平分析，新供應量的地區是以中/小型住宅區為主流，豪宅的未來供應量會稀缺。
總括來說，未來的新供應量主要集中在新界新市鎮及九龍幾區，而香港島的供應量最少。單從供應量角度量度，供應最少的地區應是市場較穩定向上的！豪宅也是2011年住宅之明星，中小型住宅則看個別地區呢！當然供應量只是其中因素之一，其他元素如樓息走向，內地/香港經濟表現，通脹率等等也會左右大局。
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