港股透視：新地年度核心盈利料增三成

http://paper.wenweipo.com [2011-03-03] 我要評論

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　■新地在上海的國金中心最近獲「最佳商業價值金獎」及「最佳商業地標獎」。資料圖片

國浩資本

　2011年度上半年，新鴻基地產核心盈利按年增長60%至104億元，較市場預期為高。中期息按年上升12%至每股0.95元。

　2011年度上半年，房地產銷售錄得盈利按年增長319%至89億元，其中10億元來自於中國業務，20億元來自新加坡業務。公司在2011年度上半年銷售物業總值221億元，計劃2011年全年銷售總值280億元的物業，本行認為該目標實現的概率很高。

租金收入增長勢頭仍佳

　在2011年度上半年，租金總收入按年增長13%至61億元，租金淨收入按年增長16%至46億元，主要由於租金轉為上升以及環球貿易廣場與上海國際金融中心的租金收入將可入帳。2011年度下半年上海國際金融中心與上海環球貿易廣場將有260萬平方英尺的辦公室/商業物業建成，這將使得公司出租物業總面積增加9%至3,050萬平方英尺，未來幾年租金收入將取得較高增長。

　根據市場共識，預計公司核心盈利2011年度將按年增長32%至183億元，2012年度將按年增長5%至192億元。公司現價相當於17.9倍2011年度市盈率，16.9倍2012年度市盈率，相比之下，恒生指數2010年市盈率為12.6倍。

現價較資產淨值折讓16%

　2010年12月31日，公司資產淨值升至2,812億元，相當於每股109.4元。考慮到發展中物業的盈餘，本行預計新鴻基地產每股資產淨值為152.6元，其股價目前相對於其每股資產淨值折讓16%。本行認為這種折讓幅度在房地產行業繁榮期偏高，但並不特別過分，主要因為美國可能將於2011年底或2012年初加息。

　2010年底，淨負債股本權益比率為19.7%，與1997年的峰值19.8%相近。香港政府決心於今年增加土地供應以抑制房地產價格。這將提供買入新鴻基地產的機會，但提高了公司股權融資的可能性。

　本行將新鴻基地產的評級從買入下調至持有，目標價調至137元，相對其每股資產淨值折讓10%。這有別於本行2011年1月25日的估值基準，當時設定的目標價相等於其每股資產淨值。現時分析員對新鴻基地產的目標價平均值為157元。