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■黎友煥研究熱錢多年，被稱為中國研究熱錢和地下錢莊第一人。
——專家：地產料成熱錢「蓄水池」 樓價或瘋漲40%
在內地一、二線城市樓市限購的背景下，三、四線城市樓市正逐漸被關注，樓價也隨之上揚。內地熱錢監測專家的最新監測也顯示，境外熱錢呈現最新的流動方向，也已開始流向三、四線城市房地產。內地熱錢研究專家，廣東省社會科學院教授黎友煥指，中國房地產業可能成為熱錢的「蓄水池」，這些資金或將推動房地產最後的瘋狂，讓2011年變成中國房地產最後的晚餐，預計三、四線城市房價有40%以上升幅。 ■香港文匯報記者 古寧
去年以來，新進來的熱錢主要流動方向是商品市場，第二是房地產，第三是股市。但自去年11月份以後，由於發改委調控商品市場，熱錢又重新流向房地產市場。熱錢進入內地的重要目標就是獲取資產價格上漲收益，而通過投資中國房地產，熱錢獲得人民幣升值和房價上漲帶來的雙重收益。商務部的數據也顯示，中國房地產領域2010年1—11月吸收外商直接投資201億美元，同比增長48%，僅11月共有114家外資房地產公司向商務部外資司報備成立新公司，該數量是10月份的2.71倍，其中很大一部分的外資房地產公司把項目公司設在中國的二三線城市。國家統計局公佈數據則顯示，去年1—11月，房地產開發企業本年資金來源中，利用外資656億元人民幣，增長59.0%。
商品市場調控 加速熱錢轉向
作為「中國研究熱錢和地下錢莊第一人」，黎友煥有一個頭銜是廣東省社會科學院《境外資金在中國大陸異常流動研究》課題組長。該課題組長期對我國100多個地下錢莊進行監控、研究，並定期發佈調查數據。根據該課題組最新的研究報告，目前熱錢在內地的總量超過1萬億美元。雖然去年一度新進來的熱錢主要流動方向是商品市場，然後是房地產和股市。從去年11月份以後，新進來的熱錢出現新變化，更多的流向了房地產。「這是一個新的趨勢，但是這個趨勢能持續多久我們也在觀察」。
城鎮化建設 房產發展潛力巨
「中國經濟經過30年高速發展，各項經濟指標包括人均可支配收入等都獲得極大提升，2009年中國城鎮居民人均可支配收入就達到了17,175元，這讓中國房地產行業蘊藏著極大的發展潛力。」黎友煥認為，按中國「2020年達到小康水平，人均住房面積達35平方米」的基本目標測算，到2020年內地房地產住宅市場平均每年增長速度至少應該在7%—10%左右。這讓境外熱錢看到了該行業潛在的收益空間，而內地地產也因收益穩定且風險較低成為熱錢的「潛伏地」
儘管去年12月以來，美元處於上升趨勢，部分前期獲利巨大的熱錢出現了回流美國的新情況，但經《境外資金在中國大陸異常流動研究》課題研究團隊分析發現，回流資金和進入資金比較，還是處於淨流入狀態。雖然進入渠道總的來說沒有更大的變化，但由於相關部門的監管力度加強，熱錢流動愈發複雜化、分散化、多樣化、系統化。而目前，留存在內地的熱錢中，絕大部分還是在一、二線城市的樓市，其次是A股市場和商品市場。
政府扶持經濟 三四線城市補漲
一個新動向是，從去年11月下旬開始，新進來的熱錢大部分流進了三、四線城市的房地產市場和新開發地區（比如新疆的喀什等）。黎友煥甚至預期，這些資金或將推動房地產上漲，甚至推升三、四線城市房價有40%以上升幅。在金融海嘯還未完全消退的2008底開始，內地樓市上演瘋狂，尤其是一線城市房價甚至超過金融海嘯前的歷史高位。從去年4月開始，內地開始調控不斷上漲的房價，但調控的重點主要還是房價飆漲更快的一線城市，部分投資客開始撤離。
「相比之下，內地城鎮化建設加速將為三、四線城市提供投資商機，此前這些區域投機性購房比例較小。同時，地方政府扶持地方經濟發展，如沒有嚴厲的調控措施，三、四線房價必將走高。加上人民幣升值的預期，這也成為熱錢流入的重要因素。此外，目前國外利率幾乎為零，而中國已連續加息，熱錢流入中國吃『息差』。」黎友煥指，假設人民幣兌美元的升值預期為3%—5%，與加息後一年期存款利率3%相加，那麼流入內地熱錢一年的套利利潤預期就在6%—8%。1月13日，人民幣兌美元匯率中間價首次突破6.60，2月22日更是達到達到6.5705，創下匯改以來新高。自2010年6月重啟匯改以來，人民幣升值已超3%。
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